Những "cú hích" cho thị trường bất động sản

Nguồn cung nhà đất sẽ cải thiện

Đầu tháng 1/2024, Quốc hội đã thông qua Luật Ðất đai (sửa đổi), đây được coi là bước ngoặt quan trọng đối với thị trường bất động sản (BÐS) Việt Nam. Nhiều điều luật được đánh giá khi áp dụng sẽ tạo ra một thị trường nhà đất minh bạch, giúp người dân thuận lợi hơn trong việc tìm hiểu mua nhà đất, tránh tình trạng “bơm thổi, bong bóng” bất động sản.

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính BĐS Dat Xanh Services cho biết: “Việc thông qua Luật đất đai 2024 và Luật các tổ chức tín dụng, góp phần hoàn thiện bộ khung thể chế cho ngành bất động sản.

Thị trường BĐS được đánh giá sẽ phát triển bài bản, chỉn chu hơn trong thời gian tới.

“Việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất.

Điều này cũng đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", ông Khôi nhận định.

Việc giải quyết quỹ đất và phát triển các dự án NOXH được đánh giá sẽ rất nổi bật và tạo nguồn cung cho thị trường. Giúp nhiều người có nhu cầu ở thực sẽ tiếp cận với bất động sản dễ hơn.

Người dân, người mua nhà ở thực sẽ hưởng lợi

Theo các chuyên gia, nhiều điểm mới của luật được đánh giá sẽ thuận lợi cho người dân, gỡ khó cho doanh nghiệp, làm tăng nguồn cung cho thị trường với giá hợp lý hơn. Từ đó, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, ảnh hưởng thị trường bất động sản.

“Nếu luật mới được áp dụng sớm (cụ thể từ 1/7/2024) dự báo chất lượng các dự án bất động sản cũng sẽ được cải thiện nhờ nhiều quy định chặt chẽ hơn về quy chuẩn bàn giao, tiến độ,… Ví dụ, Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án, không được ủy quyền/giao cho bên hợp tác khác ký hợp đồng, chỉ được chuyển nhượng đất sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phải đảm bảo theo tiến độ các phân kỳ đã đăng ký”, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính BĐS Dat Xanh Services nhận định.

Luật đất đai mới sẽ được áp dụng buộc các chủ đầu tư phải chuẩn bị đủ tiềm lực, hoàn thành pháp lý trước khi chào bán ra thị trường, tránh việc "tay không bắt giặc", thổi giá bất động sản.

Theo các chuyên gia, chính những quy định mới ràng buộc các chủ đầu tư phải chuẩn chỉnh trong các khâu phát triển dự án, nên người tiêu dùng nhìn chung hưởng lợi từ những thay đổi về luật. Trong đó, 2 đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư/được bồi thường.

Theo các thống kê, khoảng 15-20% số tiền kiều hối được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Những thay đổi trong luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định Người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường bất động sản.

Người thuộc đối tượng tái định cư/bồi thường cũng được đảm bảo quyền lợi trong nhiều trường hợp. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.

Những người dân có đất nằm trong diện giải toả cũng sẽ được hưởng lợi công bằng hơn, giá đền bù đất sẽ phụ thuộc từng khu vực để xác định.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo đời sống cho dân cư. Đối với các hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất, trong trường hợp không đủ điều kiện nhận đất ở, nhưng không thể bố trí nơi ở khác vẫn được bồi thường đất ở. Đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) cũng được bồi thường đất linh hoạt hơn so với trước đây.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhận định: “Việc luật đất đai sửa đổi được áp dụng thực sự sẽ giúp minh bạch thị trường bất động sản, các chủ đầu tư buộc phải làm thực, chuẩn chỉnh trong tất cả các khâu pháp lý trước khi tới tay người tiêu dùng.

Bên cạnh đó, các trường hợp người dân trong diện thu hồi giải phóng mặt bằng, giá đất được xác định theo giá thị trường... Chắc chắn điều này sẽ giúp việc giải phóng mặt bằng nhanh, thuận lợi hơn”.

Tuy nhiên theo các chuyên gia, khi luật được áp dụng và giá cả đền bù ở một số dự án tăng lên và yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn, thủ tục bố trí tái định cư, sẽ kéo theo sự tăng trưởng của giá nhà riêng và các loại hình bất động sản khác.

Nên người mua nhà, người có nhu cầu ở thực cũng nên cân nhắc thời điểm và lựa chọn mua các sản phẩm bất động sản cho phù hợp với năng lực tài chính của mình.