[Chân dung Masterise Group] - Bài 1: Đằng sau mức giá "không tưởng" tại Global City

LTS: Thời gian gần đây, Masterise Group nổi lên với hàng loạt dự án bất động sản hàng hiệu đáng chú ý, liên tục mua gom các dự án có vị trí đắc địa như Grand Marina Saigon tại trung tâm Quận 1, Tp.HCM, The Grand Hanoi trên khu đất vàng Hàng Bài, Hà Nội. Hay mới đây nhất là dự án The Global City rộng 117ha, được kỳ vọng sẽ là khu đô thị lõi có hấp lực mạnh ở khu Đông Tp.HCM. 

Để cung cấp thêm góc nhìn về thương hiệu bất động sản cao cấp, hay nguồn vốn giá rẻ chảy vào hệ sinh thái doanh nghiệp có nhiều mối liên hệ với gia đình Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh, Người Đưa Tin xin giới thiệu loạt bài viết về chân dung Masterise Group.

Nhìn từ Thủ Thiêm

Tháng 12/2021, phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với mức giá trúng lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 đã trở thành một hiện tượng hiếm thấy trên thị trường bất động sản. Số tiền các doanh nghiệp đấu giá cho 4 lô đất tổng cộng là 37.346 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm.

Tuy vậy, tới nay, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt đã chính thức bỏ cọc. Thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trước đó đã đấu giá tới 24.500 tỷ đồng, tương đương 2,4 tỷ đồng/m2 tại lô 3-12 có diện tích 10.060m2. 

Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh nhà thương mại Bình Minh - một thành viên kín tiếng của BRG Group cũng đã gửi công văn xin bỏ cọc ở lô 3-9 có diện tích 5.009m2 (số tiền trúng đấu giá 5.026 tỷ đồng)

2 doanh nghiệp còn lại, là CTCP Sheen Mega và CTCP Dream Republic cũng chưa nộp tiền theo mốc ngày 6/2 của cơ quan thuế. Bộ đôi pháp nhân có liên hệ tới Vạn Thịnh Phát Group đã bỏ lần lượt 4.000 tỷ đồng và 3.820 tỷ đồng để dành được khu đất 3-8 (8.500m2) và khu đất 3-5 (6.446m2). 

4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được các doanh nghiệp đấu giá gấp 7-8 lần giá khởi điểm, cao nhất lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 rồi bỏ cọc.

Phiên đấu giá gây ồn ào, thu hút sự chú ý đặc biệt của dư luận. Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đánh giá lô 3-12 có giá là 2,43 tỷ đồng/m2 cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm là các mức giá quá cao (giá ảo) so với giá đất thực tế hiện nay ngay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thậm chí cao hơn cả giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (quận 1), nơi có giá đất cao nhất nhưng cũng chỉ khoảng trên 1 tỷ đồng/m2. 

Có quan điểm nhà đầu tư có nhu cầu thực, và sẵn sàng triển khai dự án, nhưng gặp áp lực lớn từ dư luận nên bỏ cuộc; cũng có luồng ý kiến nhận định việc "đẩy" giá đất lên cao sẽ giúp nâng giá trị tài sản thế chấp, cổ phiếu, trái phiếu của một số tập đoàn bất động sản, đặc biệt ở Tp.HCM.

Lý do thực sự chỉ người trong cuộc mới tường minh. Nhưng thực tế là dù Tân Hoàng Minh đã bỏ cọc, và các doanh nghiệp khác chưa nộp tiền, thì mặt bằng bất động sản, đặc biệt tại khu vực Quận 2 (cũ), Tp.HCM đã được nâng lên một tầm giá mới.

Tháng 2/2022, sau phiên đấu giá 2 tháng, cách 4 lô đất đấu giá chỉ chừng 15 phút chạy xe, dự án Global City rậm rịch ra mắt, với giá "rumour" lên tới 400 triệu đồng/m2 đối với shophouse, và chắc hẳn sẽ còn tăng lên trong các đợt ra hàng tiếp theo. 

Mức giá này được đánh giá là rất cao, nếu so với các dự án ngay cạnh, như The Venica của Khang Điền hiện bán thứ cấp khoảng 120-130 triệu đồng/m2, hay Lake View ngay đối diện của Novaland với giá từ 150-200 triệu đồng/m2. 

Global City 

Global City trước đây có tên gọi Khu đô thị Sài Gòn Bình An, là một trong những dự án có quy mô và vị trí đẹp cuối cùng còn sót lại ở trung tâm Tp.HCM. Doanh nghiệp dự án là CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI).

Trong suốt nhiều năm, SDI được biết đến là thành viên của tập đoàn Him Lam. Tuy nhiên, vào đầu năm 2020, nhóm Vạn Thịnh Phát Group đã thay thế nhóm Him Lam tại SDI. Dấu hiệu rõ nhất là ông Bùi Đức Khoa ngồi vào ghế Chủ tịch HĐQT và thay thế ông Dương Minh Hùng làm Người đại diện theo pháp luật ở SDI.

Ông Khoa là một mắt xích quan trọng, đứng tên tại nhiều công ty trong hệ sinh thái của nữ doanh nhân Trương Mỹ Lan, như Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Đô thị Ngọc Viễn Đông, CTCP Pupreme Power, CTCP Star Hill, CTCP Natural Hill...

Dù vậy, tới cuối tháng 7/2021, SDI có tân Chủ tịch HĐQT là bà Mai Thị Kim Oanh, trong khi ông Khoa vẫn là Tổng giám đốc. 2 vị này đồng thời đứng tên người đại diện theo pháp luật của SDI.

Bà Kim Oanh sinh năm 1980, có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực kế toán, từng công tác tại Savills Việt Nam rồi BĐS Phát Đạt, trước khi gia nhập hệ sinh thái Masterise Group, đảm trách vai trò Kế toán trưởng tại CTCP Đầu tư TCO Việt Nam vào giữa năm 2016, rồi CTCP May thêu Mỹ Sơn vào năm 2018. Từ tháng 3/2020, bà là Trưởng Ban kiểm soát CTCP Tập đoàn Masterise. 

Hiện nay, siêu dự án Global City được giới thiệu do Masterise Homes phát triển, khiến nhiều người cho rằng tập đoàn địa ốc của nhà chủ Techcombank đã mua lại tổ hợp 117ha này từ Vạn Thịnh Phát.

Lô đất dự án Global City ngay sát sông Rạch Chiếc, giáp cao tốc Long Thành - Dầu Giây.

Theo quan sát của Người Đưa Tin, thực tế không hẳn đã là vậy. Ngoại trừ việc Vạn Thịnh Phát vẫn có đại diện là ông Bùi Đức Khoa với vai trò Tổng giám đốc và là một trong hai người đại diện theo pháp luật của SDI, thì nhiều chi tiết khác cho thấy tập đoàn của doanh nhân gốc Hoa vẫn duy trì sự hiện diện đáng kể tại Global City.

SDI từ 15/12/2021 - 4/1/2022 đã phát hành thành công 6.574,6 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 36 tháng. Bên thu xếp không được công bố, tuy nhiên trong cùng khoảng thời gian này, SDI đã thế chấp nhiều khu đất thành phần trong dự án tại Techcombank, và đáng chú ý, là cả Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) - nhà băng có nhiều mối liên hệ với Vạn Thịnh Phát. 

Cụ thể, SDI thế chấp các ô đất CT6 và CT7 tại SCB Trung tâm Kinh doanh khách hàng Wholesale, trong khi thế chấp tới 28 ô đất khác tại Techcombank Khối KHDN quy mô vừa.

Dự án Sài Gòn Bình An từng được Sacombank định giá lên tới 19.500 tỷ đồng. Nhưng đó là câu chuyện của nhiều năm trước, còn khi Vạn Thịnh Phát mua lại từ Him Lam, mức giá chắc hẳn đã tăng cao hơn rất nhiều, và sức ép chi phí vốn cho thương vụ M&A cũng là không hề nhỏ. 

Thực tế này có lẽ giải thích tại sao ngay sau khi thay đổi cấu trúc thương tầng tại SDI, Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) và CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) ngày 30/7/2021 và 4/10/2021 đã thu xếp cho CTCP Osaka Garden, CTCP Hoàng Phú Vương và CTCP Hoa Phú Thịnh phát hành tổng cộng 15.500 tỷ đồng trái phiếu qua 4 đợt, với mục đích đặt cọc nhận chuyển nhượng một phần dự án Sài Gòn Bình An.

Cả Hoàng Phú Vương, Osaka Garden đều nằm trong top các doanh nghiệp phát hành trái phiếu lớn nhất, với mức lãi suất cao nhất trong 9 tháng đầu năm 2021 do FiinGroup công bố. Mức lãi suất mà Hoàng Phú Vương (12,9%/năm) và Osaka Garden (13,28%/năm) bỏ xa mặt bằng chung lãi suất hiện nay (8-10%/năm).

Theo tìm hiểu của Người Đưa Tin, những doanh nghiệp như Osaka Garden, Hoàng Phú Vương, Hoa Phú Thịnh có nhiều liên hệ với nhóm Vạn Thịnh Phát hơn là nhóm Masterise - đơn vị được giới thiệu là phát triển dự án Sài Gòn Bình An.

Sau nhiều lần đổi chủ, chi phí vốn của dự án đã đội lên đáng kể. Và dù có lợi thế về dòng vốn rẻ với ngân hàng "ruột", thì nhà phát triển Masterise chắc hẳn vẫn chịu áp lực không nhỏ về tính hiệu quả của dự án.

Thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, thật trùng hợp, lại giúp đẩy giá đất lên cao, và không ai khác, The Global City là dự án hưởng lợi lớn nhất, không chỉ đảm bảo bài toán lợi nhuận, mà còn nâng cao giá trị tài sản thế chấp tại ngân hàng cấp vốn. 

Đáng chú ý, Global City không phải thương vụ hợp tác đầu tiên giữa Masterise và Vạn Thịnh Phát, chi tiết sẽ được đề cập trong bài viết tiếp theo. 

Đón đọc >>> [Chân dung Masterise Group] Bài 2 - Những cái "bắt tay" của Masterise - Vạn Thịnh Phát

Hoa Liên