Hoàn thiện quy định của pháp luật để nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất

Có sự không thống nhất giữa các quy định trong đấu giá quyền sử dụng đất

Theo kết quả rà soát về cơ chế, chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất của Bộ Tư pháp, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc có liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau.

Theo Bộ Tư pháp, triển khai thi hành Luật Đấu giá tài sản và Chỉ thị số 40/2021/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản, Bộ Tư pháp đã ban hành nhiều văn bản gửi các tỉnh, thành phố đề nghị thực hiện các biện pháp nâng cao hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.

Liên quan đến một số vấn đề phát sinh qua vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm vừa qua, Bộ Tư pháp cho biết, trong pháp luật về đất đai, các nội dung: Giá khởi điểm, các điều kiện và năng lực tài chính của người tham gia đấu giá đất được quy định.

Cụ thể, về giá khởi điểm pháp luật về đất đai đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, địa phương nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về việc xác định giá để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm giá khởi điểm phù hợp với tình hình thực tiễn, điều kiện kinh tế-xã hội địa phương. 

Bộ Tài chính chủ trì, phố hợp với các cơ quan trong việc xác đinh giá khởi điểm của tài sản công, bảo đảm sát với giá thị trường.

Bên cạnh đó, pháp luật về đất đai cũng quy định cụ thể trường hợp nào thì được giao đất, được thuê đất thông qua đấu giá, cho thuê đất không thông qua đấu giá; đối tượng là tổ chức kinh tế, cá nhân nào được giao đất, cho thuê đất. Các điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án.

Về tiền đặt cọc và chế tài xử lý, pháp luật cũng quy định rõ, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt cọc trước từ 5-20% so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá. 

Tuy nhiên, qua rà soát, Bộ Tư pháp thấy rằng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc có liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, gây ra khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương trong quá trình thực hiện cũng như tiềm ẩn các vấn đề về khiếu nại, tố cáo.

Địa phương áp dụng khác nhau

Cụ thể, theo quy định tại khoản 4, điều 46 Luật Đấu giá tài sản thì người trúng đấu giá coi như đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và quy định khác có liên quan. 

Trên cơ sở đó, việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, không thuộc quy định pháp luật về đấu giá. 

Tuy nhiên, quy định pháp luật và việc áp dụng các quy định về việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất còn tại các địa phương đang không thống nhất.

Cụ thể, một số địa phương đang căn cứ vào quy định tại khoản 21, điều 1, Nghị định 148/NĐ-CP năm 2020 của Chính phủ là "trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật".

Một số địa phương khác lại căn cứ điều 18, nghị định 126/NĐ-CP năm 2020 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế, đó là "chậm nhất 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo và chậm nhất 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, người sử dụng đất phải nộp 50% số tiền còn lại". 

Vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm áp dụng thời hạn nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày.

Hoàn thiện quy định để nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất

Nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng đấu giá quá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá, gây nhiều hệ lụy và bất ổn thị trường như vụ việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua, Bộ Tư pháp kiến nghị cấp có thẩm quyền giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục thực hiện có hiệu quả Chỉ thị số 40/2021/CT-TTg về tăng cường công tác quản lý đối với hoạt động đấu giá tài sản.

Trong đó chú trọng việc rà soát, đề xuất, sửa đổi, hoàn thiện các quy định về đấu giá đất, giá khởi điểm, điều kiện và năng lực doanh nghiệp tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền, chế tài đối với việc không thực hiện thanh toán tiền trúng đấu giá, tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra…

Bộ Tư pháp nghiên cứu, đề xuất sửa đổi Nghị định 62/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản, bảo đảm hoạt động đấu giá khách quan, minh bạch, tăng cường công tác thanh tra các tổ chức đấu giá tài sản, nhằm thực hiện đúng quy trình, thủ tục đấu giá.

UBND các tỉnh, thành phố quán triệt, chỉ đạo người có tài sản đấu giá ở địa phương tăng cường hơn nữa trách nhiệm trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, xây dựng quy chế đấu giá, giám sát quá trình bán hồ sơ, thẩm tra, đánh giá các điều kiện, năng lực người tham gia đấu giá… bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch./.

Lê Sơn