Mua BĐS dễ trở thành "con tin" vì thiếu quyền tạm dừng thanh toán

Thiếu cơ chế phối hợp, hợp đồng dễ biến thành bế tắc

Tiếp tục bài viết liên quan đến những lỗ hổng và rủi rõ từ qua các vụ tranh chấp hợp đồng bất động sản (BĐS) lớn ở Đà Nẵng, bài viết này tiếp tục phân tích về "lỗ hổng" do thiếu quy định quyền tạm dừng thanh toán.

Việc thiếu cơ chế phối hợp và không quy định quyền tạm dừng thanh toán khiến bên mua rơi vào thế yếu, đã nộp tiền nhưng quyền lợi bị treo, trong khi bên bán chậm trễ nghĩa vụ vẫn an toàn.

Một hợp đồng chỉ phát huy giá trị khi các bên phối hợp cùng hoàn tất nghĩa vụ. Chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ pháp lý đúng hạn, đơn vị phân phối cung cấp thông tin minh bạch, và khách hàng cũng phải thanh toán đúng tiến độ. Khi một mắt xích "lệch pha", giao dịch dễ rơi vào bế tắc.

Luật gia Nguyễn Bá Sơn - Chủ tịch Hội Luật gia Tp.Đà Nẵng.

Tuy nhiên, thực tế nhiều hợp đồng lại bỏ qua quyền tạm dừng thanh toán. Trong khi đây được coi là"lá chắn" giúp người mua tự bảo vệ mình. Không ít trường hợp, đất chưa đủ điều kiện pháp lý, hạ tầng chưa nghiệm thu, hóa đơn chưa xuất… nhưng bên mua vẫn buộc phải nộp tiền tiếp theo nếu không muốn mất cọc.

Vụ Trung Nam - Dana Ý tại Đà Nẵng là ví dụ điển hình khi đặt cọc 93 tỷ đồng cho 15 ha đất nhưng vẫn phải đóng tiếp tiền trong khi thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện.

Thực tế Trung Nam phải nộp tiền đợt tiếp theo trong khi một phần đất chưa đủ điều kiện pháp lý. Hợp đồng không quy định quyền tạm dừng thanh toán để chờ bên bán hoàn tất thủ tục.

Điều này dẫn đến lỗ hổng là bên mua buộc phải lựa chọn nộp tiếp tiền để "giữ chỗ", hoặc chấp nhận nguy cơ mất cọc. Đây là sự mất cân đối trong nghĩa vụ, khi hợp đồng nghiêng hẳn về phía bên bán.

Nghiêm trọng hơn là vụ hơn 1.000 khách hàng trong liên quan đến Bách Đạt An - Hoàng Nhất Nam bị "treo" quyền lợi nhiều năm chỉ vì hai bên không phối hợp để ra sổ.

Thực tế, khách hàng ký hợp đồng với Hoàng Nhất Nam, nhưng quyền sử dụng đất thuộc Bách Đạt An. Hai bên tranh chấp, không phối hợp để hoàn tất nghĩa vụ ra sổ cho khách.

Lỗ hổng có thể thấy là thiếu cơ chế buộc chủ đầu tư và đơn vị phân phối phối hợp chặt chẽ để bảo vệ khách hàng.

Khách hàng không có quyền tạm dừng thanh toán hoặc yêu cầu hoàn tiền khi dự án chậm tiến độ pháp lý. Điều đó dẫn đến hậu quả hơn 1.000 người dân bị treo quyền lợi nhiều năm, dù đã thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng. Đây là hậu quả nghiêm trọng nhất của việc thiếu quy định phối hợp và tạm dừng thanh toán.

Tất cả cho thấy mẫu số chung là nghĩa vụ phối hợp mơ hồ, không có thời hạn khắc phục vi phạm và thiếu quyền tạm dừng thanh toán. Hệ quả là hàng trăm tỷ đồng vốn của nhà đầu tư, khách hàng bị "giam" mà không có cơ chế bảo vệ tương xứng.

Các lỗ hổng cần bịt

Để khắc phục cần quy định rõ về quyền tạm dừng thanh toán. Theo đó, bên mua có quyền giữ lại tiền nếu bên bán chưa bàn giao đúng hạn hoặc chưa hoàn tất hồ sơ pháp lý, và quyền này không bị coi là vi phạm.

Bổ sung quy định cho phép bên vi phạm có khoảng 15 - 30 ngày để khắc phục trước khi bị áp chế tài như phạt, mất cọc.

Đặc biệt cần xây dựng nghĩa vụ phối hợp cụ thể. Trong đó, chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý.Đơn vị phân phối có trách nhiệm thông tin minh bạch cho khách hàng. Khách hàng cung cấp chứng từ thanh toán đúng hạn.

Một điều quan trọng là cần thỏa thuận ba bên để ràng buộc trách nhiệm phối hợp giữa chủ đầu tư -phân phối - khách hàng, để tránh "đổ lỗi" lẫn nhau khi xảy ra tranh chấp.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế phạt chậm phối hợp. Nếu một bên không hợp tác đúng tiến độ, phải bồi thường thiệt hại phát sinh.

Mọi hợp đồng giá trị lớn phải quy định rõ ràng nghĩa vụ phối hợp và quyền tạm dừng thanh toán, coi đây như một "van an toàn" để bảo đảm giao dịch diễn ra công bằng, minh bạch và bền vững.

Luật gia Nguyễn Bá Sơn - Chủ tịch Hội Luật gia Tp.Đà Nẵng