Khẩn trương hoàn thiện Nghị định tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu việc quy định các cơ chế mới, nhất là đối với dự án BT, phải tuân thủ nguyên tắc không hồi tố, chỉ áp dụng cho các trường hợp phát sinh từ ngày 1/7/2025 trở đi - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Phó Thủ tướng nhấn mạnh, phạm vi, đối tượng, nội dung, chính sách các nghị định bám sát yêu cầu, đúng theo Nghị quyết 254 và bảo đảm phù hợp về mặt pháp luật. Các địa phương, bộ, ngành, hiệp hội cần làm rõ tính sát thực, khả thi của các nghị định trong giải quyết khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn.

Bổ sung quy định thu hồi đất, bồi thường và thanh toán dự án BT

Báo cáo tại cuộc họp, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254 gồm một số nội dung trọng tâm: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trường hợp khác không được bồi thường về đất; căn cứ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất thanh toán dự án BT; các quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích khác.

Một số nội dung nổi bật trong Dự thảo Nghị định: Thống nhất cách xác định "người sử dụng đất" trong phạm vi dự án sử dụng đất theo Nghị quyết 254 (hộ gia đình, nhóm người, vợ chồng, cộng đồng dân cư, tổ chức được giao quản lý…) được tính là một người sử dụng đất; việc thu hồi đất chỉ áp dụng với dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, tạo sự thống nhất trong tổ chức thực hiện.

Các trường hợp khác không được bồi thường về đất được bao gồm: Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác trước ngày 1/7/2014 mà đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm; sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất từ đất được Nhà nước giao quản lý kể từ ngày 1/7/2014 trở về sau.

Bổ sung và làm rõ căn cứ pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng dự án BT là Hợp đồng dự án BT; trường hợp dự án BT được ký kết từ ngày 1/7/2025 đến trước ngày Nghị quyết 254 có hiệu lực mà chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ áp dụng theo Nghị định này.

Dự thảo Nghị định, cụ thể hóa 9 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, trong đó làm rõ các trường hợp trước đây chưa rõ như gia hạn thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, chuyển hình thức sử dụng đất; 8 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho việc chỉ áp dụng giá đất cụ thể như trước; bổ sung các trường hợp mới (đấu thầu dự án có sử dụng đất, xác định giá trị quỹ đất thanh toán hợp đồng BT).

Theo Dự thảo Nghị định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014 sẽ được bồi thường mà không phải xem xét quy hoạch - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Các trường hợp sử dụng đất đa mục đích ngoài quy định hiện hành được bổ sung thêm: Đất kết hợp với năng lượng tái tạo, điện năng lượng mới, nghiên cứu và công nghệ cao, công nghệ số; đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp vào mục đích sự nghiệp khác (trừ trường hợp đã quy định); đất xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp vào mục đích công cộng có kinh doanh (trừ trường hợp đã quy định).

Về các điểm mới trong bồi thường, tái định cư và quản lý đất đai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014 sẽ được bồi thường mà không phải xem xét quy hoạch. Quy định cũng làm rõ quyền chuyển nhượng hợp pháp sau thông báo thu hồi, nhưng người mua chỉ được hưởng chế độ bồi thường tương ứng với người bán để tránh lợi dụng chính sách tái định cư.

Đối với quy định giao đất, cho thuê đất công, Dự thảo Nghị định cho phép doanh nghiệp được lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hoặc trả hàng năm, trong khi các quỹ đất công phải tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu, trừ trường hợp miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản. Các quy định này nhằm đảm bảo linh hoạt, minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất công.

Công tác phân cấp, phân quyền cũng được rà soát theo hướng, Chủ tịch UBND cấp xã được giao nhiều thẩm quyền trước đây thuộc UBND huyện hoặc tỉnh, đồng thời phân định rõ nhiệm vụ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, giúp thủ tục giải quyết nhanh gọn, tránh chồng chéo.

Phó Thủ tướng đồng tình với quy định thực hiện chính sách bồi thường, tái định cư và thu tiền thuê đất theo luật hiện hành, bảo vệ quyền hợp pháp của người dân, đồng thời yêu cầu các quy định mới phải rõ ràng, tránh mâu thuẫn pháp luật, minh bạch trong đấu giá, đấu thầu và phân cấp quản lý đất đai.

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Cao Văn Cường kiến nghị làm rõ tỷ lệ 75% diện tích đất thỏa thuận cần được hiểu là "diện tích nhà đầu tư phải thỏa thuận", không bao gồm phần đất công do Nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong dự án - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Hoàn thiện cơ chế thỏa thuận, định giá đất

Tại cuộc họp, lãnh đạo các địa phương đã tập trung nêu những vấn đề trọng tâm, đề xuất các giải pháp cụ thể để bảo đảm tính khả thi, công bằng và minh bạch. Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh thống nhất cao với tỷ lệ 75% diện tích và số hộ dân đồng thuận trong cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên, việc xác định hộ gia đình (kể cả hộ nhiều thế hệ) cần chốt tại thời điểm ban hành thông báo thu hồi đất, nhằm ngăn chặn tình trạng "chạy" tách hộ để trục lợi chính sách.

Liên quan đến cơ chế thanh toán cho các dự án BT, TPHCM đề nghị bổ sung quy định cụ thể về tiêu chí quỹ đất thanh toán ngay trong Nghị định. Theo đó, hai điều kiện tiên quyết cần được luật hóa: Quỹ đất phải phù hợp quy hoạch và nhà đầu tư phải thống nhất nhận khu đất đó ngay từ giai đoạn đàm phán hợp đồng. Điều này nhằm tránh rủi ro pháp lý và tranh chấp khi dự án hoàn thành nhưng không tìm được tiếng nói chung về quỹ đất đối ứng.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch UBND TP. Hải Phòng Lê Anh Quân nêu lên sự băn khoăn về tính khả thi của phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), được tính bằng giá đất thị trường chia cho bảng giá đất. Tuy nhiên, việc xác định chính xác "giá đất thị trường" (đặc biệt theo phương pháp thặng dư) hiện nay vẫn còn nhiều tranh cãi và rất khó thực hiện.

Từ thực tiễn địa phương, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Cao Văn Cường kiến nghị làm rõ tỷ lệ 75% diện tích đất thỏa thuận cần được hiểu là "diện tích nhà đầu tư phải thỏa thuận", không bao gồm phần đất công (giao thông, thủy lợi) do Nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong dự án.

Ngoài ra, Thanh Hóa cũng kiến nghị cần phân cấp mạnh hơn cho cấp xã hoặc cấp huyện trong các thủ tục thuê đất hàng năm, giao đất không thu tiền và thu hồi đất, tránh tình trạng hồ sơ dồn ứ lên cấp tỉnh gây quá tải và chậm tiến độ.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kiến nghị làm rõ 3 nội dung trong Dự thảo Nghị định: Cơ quan chịu trách nhiệm tính chi phí xây dựng hạ tầng cho chủ đầu tư; cho phép khấu trừ linh hoạt khoản dư chi phí giải phóng mặt bằng cho các quyết định giao đất tiếp theo; bổ sung thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đồng bộ với quy định tại Nghị quyết 254.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu phát biểu tại cuộc họp - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu kiến nghị hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng công bằng, minh bạch và sát thực tế, nhằm tháo gỡ vướng mắc cho dự án BT và dự án quy mô lớn. Thành phố đề xuất xử lý chuyển tiếp hợp lý cho các hợp đồng BT cũ; phân định rõ các loại hệ số điều chỉnh giá đất để tránh áp dụng chồng chéo; áp dụng phương pháp định giá phù hợp với từng loại dự án, đặc biệt là dự án lớn, lấn biển; đồng thời điều chỉnh cách áp dụng suất vốn đầu tư và chi phí hợp lý để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

Rõ thẩm quyền, không mở rộng chính sách, không chồng chéo

Kết luận cuộc làm việc, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh Nghị định phải bám sát nội dung Nghị quyết 254, chỉ có chức năng hướng dẫn thực hiện, tuyệt đối không mở rộng hoặc "vượt quá" thẩm quyền. Việc xây dựng Nghị định phải bảo đảm rõ ràng, minh bạch hơn các quy định trước đây, nhưng chỉ trong phạm vi được Quốc hội cho phép. Việc xem xét sửa đổi chính sách khi đã được thống nhất là bất cập và cần tháo gỡ, tránh biến sai sót này thành sai sót khác hoặc làm chính sách thêm phức tạp, khó thực hiện.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý việc ban hành các quy định mới phải xác định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của từng cơ quan, không được quy định chung chung. Những nội dung không thực sự cần thiết, không thuộc phạm vi Nghị quyết thì không nên đưa vào Nghị định để tránh làm chính sách thêm phức tạp.

Hợp đồng BT là căn cứ pháp lý cao nhất để thực hiện thu hồi, giao đất thanh toán cho nhà đầu tư. Mọi nội dung liên quan đến giao đất, định giá đất, quỹ đất thanh toán và thời điểm xác định giá phải căn cứ trực tiếp vào hợp đồng đã ký kết giữa các bên. Việc bổ sung các "giấy tờ hành chính" không có giá trị pháp lý rõ ràng có thể dẫn tới tranh chấp phức tạp; các nội dung cần thiết phải được quy định chặt chẽ ngay trong hợp đồng, bảo đảm thống nhất, tránh tùy tiện.

Phó Thủ tướng yêu cầu việc quy định các cơ chế mới, nhất là đối với dự án BT, phải tuân thủ nguyên tắc không hồi tố, chỉ áp dụng cho các trường hợp phát sinh từ ngày 1/7/2025 trở đi, nhằm tháo gỡ khó khăn thực tiễn cho địa phương nhưng không tạo rủi ro pháp lý. 

Phó Thủ tướng cũng lưu ý cần hết sức thận trọng khi xử lý các vấn đề hồi tố theo từng giai đoạn, tránh tác động tiêu cực đến các dự án đã và đang triển khai.

Phó Thủ tướng yêu cầu hết sức thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh khi chưa có đầy đủ dữ liệu thị trường, chưa xây dựng được bảng giá đất sát thực tế - Ảnh: VGP/Minh Khôi

Về định giá đất, Phó Thủ tướng yêu cầu hết sức thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Khi chưa có đầy đủ dữ liệu thị trường, chưa xây dựng được bảng giá đất sát thực tế thì bắt buộc phải áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo đúng quy định của Luật Đất đai. 

Đối với các dự án quy mô lớn, các khu đất có điều kiện đặc thù, chưa đầu tư hạ tầng hoặc chưa có dữ liệu so sánh, Phó Thủ tướng thống nhất quan điểm phải xác định giá đất cụ thể, không thể chỉ dựa vào bảng giá đất nhân hệ số; trường hợp có điều kiện tương đồng mới có thể áp dụng phương pháp so sánh. Việc lựa chọn phương pháp định giá phải tuân thủ đúng các phương pháp được pháp luật và thông lệ quốc tế thừa nhận, gắn với điều kiện cụ thể của từng khu đất, bảo đảm khách quan, minh bạch và sát thực tế.

Bảo đảm quyền tái định cư, giao dịch đất đai hợp pháp của người dân

Về quy định liên quan đến quyền lợi tái định cư của người mua đất sau khi có thông báo thu hồi, Phó Thủ tướng lưu ý phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Phó Thủ tướng gợi ý, cần quy định thời hạn cụ thể sau thông báo thu hồi thì không cho phép giao dịch để thực hiện bồi thường; nếu quá thời hạn mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất hay "quy hoạch treo" thì phải cho phép người dân giao dịch bình thường. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ phải bảo đảm công bằng, nhất là đối với đất được sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014.

Liên quan đến quy định giao đất, cho thuê đất công, Phó Thủ tướng yêu cầu làm rõ cơ chế quản lý, sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, bảo đảm chặt chẽ, minh bạch và đúng quy định pháp luật. Phó Thủ tướng nhấn mạnh, đất đai về bản chất đều là đất công, đất Nhà nước, do đó việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai về đấu giá, đấu thầu, không thể tùy tiện áp dụng các cách làm khác nhau giữa các loại đất.

Đối với hình thức cho thuê đất, Phó Thủ tướng khẳng định tinh thần của Luật Đất đai là cho phép doanh nghiệp được lựa chọn giữa trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Việc đặt thêm điều kiện buộc phải trả tiền thuê đất một lần trong một số trường hợp là không phù hợp, có dấu hiệu mâu thuẫn với định hướng chung của pháp luật và cần được rà soát kỹ lưỡng.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý đối với đất cho thuê, hoàn toàn có thể tổ chức đấu giá để xác định mức giá thuê sát thị trường, trong khi vẫn thực hiện thu tiền thuê đất hàng năm theo kết quả đấu giá, thay vì mặc nhiên gắn đấu giá với việc thu tiền một lần.

Đối với các quy định về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Phó Thủ tướng nêu rõ nguyên tắc: Chỉ loại trừ trường hợp miễn tiền trong thời gian xây dựng cơ bản, nhằm tránh cách hiểu chung chung, gây phức tạp trong áp dụng. Đồng thời, cơ quan soạn thảo tiếp tục đánh giá kỹ tác động chính sách, bảo đảm các quy định không tạo mâu thuẫn nội tại và phù hợp với thực tiễn quản lý.

Phó Thủ tướng đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp thu nghiêm túc các ý kiến, tiếp tục hoàn thiện dự thảo theo hướng rõ ràng, khả thi; đồng thời tăng cường đối thoại, lắng nghe ý kiến từ các địa phương, chuyên gia để khi ban hành không có cách hiểu khác nhau, bảo đảm tính ổn định và hiệu quả trong tổ chức thực hiện.

Minh Khôi