Năm 2026, hộ kinh doanh cho thuê nhà phải đóng thuế theo quy định mới

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là thay vì 100 triệu đồng như trước ngưỡng doanh thu miễn thuế được nâng lên 500 triệu đồng/năm. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, hộ và cá nhân cho thuê bất động sản như nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, kho bãi, nhà xưởng… (không bao gồm dịch vụ lưu trú) có doanh thu trong năm dương lịch không vượt quá 500 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, trường hợp doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, hộ kinh doanh sẽ phải nộp hai loại thuế.

1. Thuế thu nhập cá nhân được tính 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng.

2. Thuế giá trị gia tăng áp dụng mức 5% trên toàn bộ doanh thu, không trừ phần được miễn.

Chẳng hạn, với doanh thu 600 triệu đồng/năm, hộ kinh doanh phải nộp 5 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân và 30 triệu đồng thuế giá trị gia tăng.

Cơ quan thuế cũng nhấn mạnh, miễn thuế không đồng nghĩa với miễn khai thuế. Hộ, cá nhân cho thuê nhà vẫn phải khai báo đầy đủ, trung thực doanh thu tại cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản cho thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước nhiều năm, doanh thu sẽ được phân bổ theo từng năm dương lịch để xác định nghĩa vụ thuế.

Ngoài ra, doanh thu chịu thuế được xác định là toàn bộ số tiền thực tế phát sinh, không phân biệt đã thu hay chưa đến hạn. Nếu hộ kinh doanh vừa cho thuê nhà vừa có hoạt động kinh doanh khác, doanh thu để xác định ngưỡng chịu thuế là tổng doanh thu của tất cả các hoạt động.

Trong hợp đồng cho thuê, các bên có thể thỏa thuận một trong hai phương án: người cho thuê tài sản tự kê khai, nộp thuế hoặc bên thuê là tổ chức kê khai, nộp thuế thay.

Nếu người cho thuê tự kê khai, nộp thuế thì phải khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán), hoặc khai thuế theo năm dương lịch.

Nếu có nhiều bất động sản cho thuê, thì người cho thuê phải khai theo từng hợp đồng. Nếu nhiều bất động sản cho thuê trên địa bàn có cùng một cơ quan thế quản lý, có thể khai nhiều hợp đồng trên một tờ khai.

Nếu là bên thuê khai và nộp thuế thay, thì việc khai thuế, nộp thuế theo tháng hoặc quý hoặc từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch.

Đáng lưu ý, theo Nghị định 310/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 16/1/2026, nộp chậm hồ sơ khai thuế có thể bị xử phạt từ cảnh cáo đến phạt tiền lên tới hàng chục triệu đồng, kèm theo tiền chậm nộp. Do đó, các hộ kinh doanh cho thuê nhà cần chủ động cập nhật quy định, kê khai đúng và đủ để tránh rủi ro pháp lý không đáng có.

Quỳnh Chi (t/h)