Xử lý tồn đọng đất đai: Thách thức lớn nằm ở khâu phân loại vi phạm

Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 29/2026/QH16 về cơ chế, chính sách đặc thù xử lý các tồn tại liên quan đến đất đai đang đặt ra một trong những bài toán pháp lý đáng chú ý hiện nay: phân loại thế nào giữa sai phạm thủ tục hành chính, sai phạm phát sinh do yếu tố lịch sử và hành vi có dấu hiệu trục lợi, tham nhũng.

Trong bối cảnh hàng nghìn dự án bất động sản bị đình trệ nhiều năm vì vướng mắc pháp lý, yêu cầu đặt ra không chỉ là tháo gỡ để khơi thông nguồn lực, mà còn phải bảo đảm việc xử lý đúng bản chất vi phạm, tránh hợp thức hóa sai phạm hoặc tạo ra cách hiểu thiếu thống nhất trong quá trình thực thi.

Không phải mọi sai phạm đều có cùng bản chất

Theo Nghị quyết 29, nhiều nhóm tồn tại pháp lý phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ được xem xét xử lý theo cơ chế đặc thù. 

Trong đó có các trường hợp liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư chưa đúng quy định, giao đất không qua đấu giá, sai mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận chưa phù hợp hoặc các dự án đã triển khai nhưng còn vướng thủ tục pháp lý.

Theo các chuyên gia, điểm đáng chú ý là cách tiếp cận của nghị quyết không còn đặt toàn bộ các trường hợp vi phạm vào cùng một nhóm xử lý.

Ông Trần Quốc Dũng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thực tế nhiều dự án tồn đọng hiện nay không hoàn toàn xuất phát từ hành vi cố ý vi phạm, mà còn liên quan đến sự thay đổi pháp luật qua nhiều thời kỳ, sự chồng chéo giữa các quy định hoặc quá trình điều chỉnh quy hoạch.

"Nếu tiếp tục để các dự án nằm bất động trong nhiều năm, hậu quả không chỉ là lãng phí đất đai mà còn kéo theo áp lực cho hệ thống tài chính, ngân hàng và thị trường lao động", ông Dũng cho biết.

Ở góc độ pháp lý, một số chuyên gia cho rằng quá trình xử lý hiện nay đòi hỏi phải phân biệt rõ giữa sai sót thủ tục hành chính, vi phạm phát sinh do thay đổi pháp luật qua từng giai đoạn với các hành vi cố ý làm trái nhằm trục lợi.

Đây cũng được xem là một trong những nội dung khó nhất trong quá trình triển khai cơ chế đặc thù của Nghị quyết 29.

Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng điểm đáng chú ý của Nghị quyết là trao thêm quyền chủ động cho địa phương trong việc rà soát, xử lý các trường hợp tồn đọng thuộc "vùng xám" pháp lý.

Theo ông Đức, việc xác định rõ nhóm vi phạm nào được áp dụng cơ chế đặc thù, cũng như cơ chế tính bổ sung nghĩa vụ tài chính theo giá thị trường tại thời điểm xử lý, sẽ góp phần giảm rủi ro pháp lý cho cán bộ thực thi và tăng tính minh bạch trong quá trình xử lý dự án.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc lớn vào hệ thống hướng dẫn thi hành và sự thống nhất trong cách áp dụng giữa các địa phương. Nếu thiếu tiêu chí rõ ràng hoặc cách hiểu không đồng nhất, quá trình triển khai có thể phát sinh những cách xử lý khác nhau giữa các địa phương hoặc giữa các dự án có tính chất tương tự.

Một trong những nội dung được quan tâm trong quá trình triển khai Nghị quyết 29 là việc làm sao để vừa tháo gỡ các tồn tại lịch sử, vừa không tạo cảm giác "hợp pháp hóa" cho các sai phạm đã xảy ra trước đó.

Nghị quyết 29 mở cơ chế tháo gỡ các dự án tồn đọng, nhưng bài toán khó nhất vẫn là phân định đúng bản chất vi phạm để xử lý phù hợp, tránh hợp thức hóa sai phạm hoặc hình sự hóa quan hệ hành chính.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - thành viên Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng Nghị quyết 29 đặt ra nguyên tắc "không hợp pháp hóa sai phạm", nhưng đồng thời lại cho phép tiếp tục xem xét xử lý đối với một số dự án đã tồn tại vi phạm từ trước.

Theo ông Đỉnh, điều này đòi hỏi cơ quan quản lý phải phân định rõ giữa việc xử lý hậu quả của các tồn tại lịch sử với việc bỏ qua trách nhiệm đối với những hành vi cố ý vi phạm nhằm trục lợi.

Ông cho rằng có những trường hợp sai phạm phát sinh trong bối cảnh pháp luật còn khoảng trống hoặc thiếu thống nhất giữa các giai đoạn, nhưng cũng có trường hợp cần được xem xét trách nhiệm riêng nếu có dấu hiệu lợi dụng chính sách hoặc cố ý làm trái quy định.

Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Bên cạnh câu chuyện xử lý trách nhiệm, một vấn đề khác cũng được đặt ra là quyền lợi của người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp hoặc cư dân đã sinh sống ổn định nhiều năm tại các dự án vướng pháp lý.

Thực tế, tại một số dự án condotel, officetel hoặc dự án sử dụng mô hình "đất ở không hình thành đơn vị ở", nhiều khách hàng đã hoàn tất giao dịch, nhận bàn giao tài sản, thậm chí được cấp giấy chứng nhận trước khi phát sinh các kết luận thanh tra liên quan đến pháp lý dự án.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, phần lớn các dự án thuộc nhóm này tập trung tại những địa phương phát triển du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc hay Hạ Long. Nhiều dự án đã hoàn thành xây dựng, đưa vào vận hành hoặc chuyển nhượng cho khách hàng trước khi phát sinh tranh cãi pháp lý liên quan đến loại hình đất này.

Ông Đỉnh cho rằng khi xử lý các dự án đã hình thành tài sản và có bên thứ ba tham gia giao dịch, cơ quan quản lý không chỉ xem xét yếu tố vi phạm ban đầu mà còn phải tính đến yêu cầu ổn định môi trường đầu tư, bảo đảm quyền lợi của người mua ngay tình và hạn chế phát sinh tranh chấp xã hội.

Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Từ thực tế xử lý các dự án tồn đọng, vị chuyên gia cho rằng Nghị quyết 29 hiện chủ yếu đóng vai trò như cơ chế xử lý tình huống đối với các tồn tại phát sinh trong giai đoạn trước, trong khi về dài hạn vẫn cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp luật liên quan đến đất đai và đầu tư.

Một số nội dung được cho là sẽ cần tiếp tục nghiên cứu trong thời gian tới gồm tiêu chí nhận diện hành vi có yếu tố tham nhũng trong lĩnh vực đất đai; cơ chế xác định thiệt hại và nghĩa vụ tài chính; nguyên tắc xử lý đối với dự án đã hình thành tài sản; trách nhiệm của tổ chức, cá nhân liên quan cũng như cơ chế bảo vệ người mua nhà ngay tình.

Bên cạnh đó, việc rà soát đồng bộ giữa Luật Đất đai 2024, Luật Đấu giá tài sản, Luật Đầu tư và Luật Quản lý tài sản công cũng được xem là cần thiết nhằm hạn chế tình trạng chồng chéo pháp lý kéo dài qua nhiều giai đoạn.

Điểm đáng chú ý trong cách tiếp cận của Nghị quyết 29 không nằm ở việc nới lỏng xử lý vi phạm, mà ở nỗ lực phân loại đúng bản chất từng trường hợp để có cơ chế xử lý phù hợp hơn giữa yêu cầu tuân thủ pháp luật và mục tiêu khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế.