Văn Phú gánh áp lực dòng tiền khi tồn kho vượt 6.600 tỷ đồng

CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (VPI) ghi nhận kết quả kinh doanh cải thiện rõ rệt trong quý II/2026 khi doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tăng mạnh, kéo lợi nhuận tăng đột biến so với cùng kỳ năm trước.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất, doanh thu thuần quý II/2026 đạt 849 tỷ đồng, gấp gần 4,7 lần cùng kỳ năm 2025. Động lực chính đến từ doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt gần 794 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ hơn 103 tỷ đồng.

Giá vốn hàng bán tăng 293%, thấp hơn tốc độ tăng doanh thu, qua đó giúp lợi nhuận gộp đạt 336 tỷ đồng, cao gấp gần 6 lần cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp cũng được cải thiện từ 27,7% lên 39,6%.

Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của Văn Phú tăng mạnh (Ảnh: Văn Phú).

Ở chiều ngược lại, doanh thu tài chính giảm nhẹ còn 20 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính tăng gần 4 lần lên 13 tỷ đồng do chi phí lãi vay tăng mạnh. Chi phí bán hàng cũng tăng đột biến lên gần 57 tỷ đồng, gấp gần 9 lần cùng kỳ, chủ yếu do doanh nghiệp gia tăng hoa hồng môi giới để thúc đẩy hoạt động bán hàng. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 14%, lên gần 65 tỷ đồng.

Ngoài ra, phần lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết giảm mạnh so với cùng kỳ, chỉ còn khoảng 757 triệu đồng.

Dù chi phí gia tăng ở nhiều khoản mục, mức tăng trưởng doanh thu vẫn đủ bù đắp, giúp lợi nhuận trước thuế quý II/2026 đạt 222 tỷ đồng, gấp gần 12 lần cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 170 tỷ đồng, gấp 25,6 lần so với quý II/2025.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 1.136 tỷ đồng, tăng 165% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 197 tỷ đồng, tăng 37%.

Dù lợi nhuận tăng mạnh, dòng tiền kinh doanh của Văn Phú vẫn chịu áp lực. Trong 6 tháng đầu năm, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 1.489 tỷ đồng, chủ yếu do doanh nghiệp tiếp tục đầu tư vào các dự án làm hàng tồn kho tăng, đồng thời chi hơn 2.366 tỷ đồng trả nợ gốc vay và hơn 94 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp. 

Trong khi đó, dòng tiền tài chính dương 1.166 tỷ đồng nhờ vay mới 3.477 tỷ đồng nhưng vẫn chưa đủ bù đắp lượng tiền chi cho hoạt động kinh doanh.

Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của Văn Phú đạt 15.855 tỷ đồng, tăng 7,7% so với đầu năm.

Đáng chú ý, hàng tồn kho tiếp tục tăng 25,8%, lên 6.600 tỷ đồng và chiếm khoảng 41,6% tổng tài sản. Phần lớn là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các dự án bất động sản.

Trong đó, dự án Vlasta Thủy Nguyên chiếm tỷ trọng lớn nhất với giá trị hơn 4.681 tỷ đồng, tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Dự án NewTech cũng ghi nhận giá trị dở dang khoảng 1.270 tỷ đồng. 

Ngược lại, dự án TT39-40 tại Khu đô thị mới Văn Phú không còn ghi nhận giá trị hàng tồn kho, phản ánh phần lớn sản phẩm đã được bàn giao hoặc ghi nhận doanh thu trong kỳ.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, phần lớn hàng tồn kho đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay và trái phiếu của doanh nghiệp cùng các công ty con.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp ghi nhận các khoản phải thu ngắn hạn giảm mạnh hơn 1.100 tỷ đồng, xuống còn khoảng 720 tỷ đồng, chủ yếu do thu hồi các khoản đặt cọc nhận chuyển nhượng vốn và tạm ứng phục vụ phát triển dự án.

Một điểm đáng chú ý khác là khoản đầu tư góp vốn vào đơn vị khác tăng lên 875 tỷ đồng sau khi doanh nghiệp phát sinh khoản đầu tư vào Công ty TNHH Đầu tư Red River.

Ở chiều ngược lại, lượng tiền và tương đương tiền giảm mạnh 62,5%, từ hơn 706 tỷ đồng xuống còn khoảng 265 tỷ đồng. Tiền gửi ngân hàng cũng giảm khoảng 70% so với đầu năm.

Khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm gần một nửa, từ hơn 1.044 tỷ đồng xuống còn 526 tỷ đồng, chủ yếu do doanh nghiệp đã bàn giao sản phẩm và ghi nhận doanh thu tại dự án Vlasta Thủy Nguyên và dự án TT39-40. 

Trong khi đó, dự án Yên Phong (Bắc Ninh) ghi nhận số tiền khách hàng thanh toán trước tăng lên 223 tỷ đồng, cho thấy hoạt động bán hàng tại dự án này đang được đẩy mạnh.

Đến cuối quý II/2026, tổng nợ phải trả của Văn Phú đạt 10.127 tỷ đồng, chiếm gần 64% tổng nguồn vốn.

Trong đó, nợ ngắn hạn tăng hơn 28%, lên gần 3.972 tỷ đồng, chủ yếu do một phần các khoản vay dài hạn được chuyển sang nợ đến hạn trả trong vòng 12 tháng. Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng lên 2.325 tỷ đồng, trong khi nợ vay dài hạn giảm nhẹ.

Tổng dư nợ vay ngắn và dài hạn của doanh nghiệp ở mức khoảng 7.399 tỷ đồng, tương đương gần 47% tổng nguồn vốn và cao hơn 1,29 lần vốn chủ sở hữu.