Nghị quyết 21 thay đổi cuộc chơi định giá đất: Dữ liệu thật lên ngôi, đầu cơ khó “làm giá”

Thị trường bất động sản nhiều năm qua tồn tại một nghịch lý: giá đất tại nhiều khu vực liên tục tăng, nhưng giao dịch thực tế và thanh khoản lại không tương xứng. Khi giá giao dịch không phản ánh đầy đủ trên hợp đồng, dữ liệu thị trường thiếu minh bạch, việc xác định đâu là một mức giá "thị trường" thực chất trở thành bài toán không dễ giải.

Đây cũng là một trong những vấn đề được đặt ra khi Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Thay vì chỉ đặt câu chuyện định giá đất trong mối quan hệ với giá thị trường, Nghị quyết mới nhấn mạnh yêu cầu xây dựng cơ chế định giá dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai và minh bạch, đồng thời hướng giá đất tới mục tiêu sử dụng nguồn lực đất đai hiệu quả hơn.

Thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước, giá thị trường

Đánh giá về định hướng này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cách tiếp cận về giá đất trong Nghị quyết 21-NQ/TW có nhiều điểm mới so với Nghị quyết 18-NQ/TW.

Theo ông, nếu Nghị quyết 18 đặt trọng tâm vào việc bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá tiệm cận giá thị trường, thì Nghị quyết 21 chuyển sang cách tiếp cận khác: sử dụng bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh như công cụ xác định giá trị đất, gắn với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

Sự thay đổi này, theo GS. Đặng Hùng Võ, cũng xuất phát từ thực tế thị trường bất động sản Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu giao dịch đủ đầy và đáng tin cậy. Việc giá chuyển nhượng thực tế không được phản ánh đầy đủ trên hợp đồng khiến cơ sở dữ liệu về giá thị trường bị thiếu hụt, trong khi đây lại là yếu tố đầu vào quan trọng của các phương pháp định giá.

Khi dữ liệu chưa phản ánh đúng thực tế, việc áp dụng các phương pháp định giá theo giá thị trường, kể cả những phương pháp phổ biến trên thế giới, cũng khó cho kết quả chính xác. 

"Do đó, bài toán định giá đất trong Nghị quyết 21 không chỉ nằm ở việc lựa chọn phương pháp tính giá, mà trước hết là xây dựng được một hệ thống dữ liệu đủ tin cậy để làm cơ sở ra quyết định", GS. Đặng Hùng Võ nêu.

GS. Đặng Hùng Võ: Cơ chế mới cũng cần đi kèm các công cụ kiểm soát khoảng chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá giao dịch trên thị trường (Ảnh: NVCC).

Theo định hướng của Nghị quyết 21, hệ thống thông tin quốc gia về đất đai sẽ được xây dựng theo hướng tập trung, thống nhất, hiện đại và đa mục tiêu, đồng thời kết nối với dữ liệu về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản. 

Các thông tin về quy hoạch, giao đất, chuyển mục đích sử dụng, thu hồi đất và giá đất cũng được định hướng ghi nhận, công khai, qua đó hỗ trợ nhận diện và cảnh báo các rủi ro phát sinh.

Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cơ chế mới cũng cần đi kèm các công cụ kiểm soát khoảng chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá giao dịch trên thị trường. 

Nếu một dự án được giao hoặc cho thuê đất theo giá Nhà nước nhưng sau đó được chuyển nhượng với mức giá cao hơn đáng kể, phần chênh lệch này có thể tạo ra lợi ích lớn và phát sinh rủi ro trong quản lý đất đai.

Vì vậy, bên cạnh cơ chế định giá, việc sửa đổi Luật Đất đai cần tính đến các quy định kiểm soát chuyển nhượng dự án, góp vốn đầu tư và xử lý dự án chậm triển khai, nhằm hạn chế tình trạng hưởng lợi chủ yếu từ chênh lệch giá đất thay vì từ việc đưa đất vào phát triển và khai thác hiệu quả.

Minh bạch dữ liệu để hạn chế giá ảo, đầu cơ

Từ góc độ dữ liệu và thị trường, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam cho rằng việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu là điều kiện quan trọng để cơ chế định giá vận hành hiệu quả.

Theo bà Giang, những bất cập trong định giá và tài chính đất đai là một trong những điểm nghẽn trong quá trình thực thi pháp luật đất đai. Việc xác định giá trong một số trường hợp còn thiếu dữ liệu đầy đủ, minh bạch, dẫn tới nguy cơ xuất hiện khoảng cách giữa giá trị thực và mức giá hình thành trên thị trường.

Nghị quyết 21 định hướng xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất và kết nối với dữ liệu quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản. Khi các nguồn dữ liệu được liên thông, cơ sở xác định giá đất sẽ đầy đủ hơn, đồng thời hạn chế nguy cơ thao túng hoặc hình thành giá ảo.

Cũng theo bà Giang, những thay đổi trong chính sách đất đai có thể tác động tới cách thị trường bất động sản vận hành. Việc hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, tăng chi phí đối với đất chậm đưa vào sử dụng và nâng mức độ minh bạch của thông tin có thể làm thu hẹp dư địa của hoạt động đầu cơ, nắm giữ đất chỉ để chờ tăng giá.

"Về dài hạn, giá trị sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển và khai thác đất hiệu quả, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và kỳ vọng vào mức tăng giá. Điều này có thể thúc đẩy thị trường chuyển dịch sang những dự án tạo ra sản phẩm, dòng tiền và giá trị sử dụng thực", bà Giang phân tích.

Khi đó, giá trị bất động sản sẽ có xu hướng gắn nhiều hơn với khả năng phát triển và khai thác thực tế. Lợi thế không còn chỉ nằm ở việc sở hữu đất, mà ở khả năng biến quỹ đất thành sản phẩm, dòng tiền và giá trị sử dụng.

Nhìn tổng thể, cơ chế định giá trong Nghị quyết 21 không chỉ là câu chuyện thay đổi công thức tính giá đất. Phía sau đó là yêu cầu thay đổi cách quản trị nguồn lực đất đai, từ quản lý dựa nhiều vào hồ sơ và thủ tục sang quản lý dựa trên dữ liệu, đồng thời hướng đất đai vào sử dụng hiệu quả hơn.

Nếu các định hướng về dữ liệu, định giá, kiểm soát đầu cơ và sử dụng đất được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản có thể từng bước giảm sự phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá, chuyển sang coi khả năng khai thác và tạo ra giá trị thực là yếu tố quan trọng hơn.