Tham vọng nghìn tỷ tại Vista Văn La, SJ Group chào bán cổ phiếu giá rẻ để giải bài toán vốn

HĐQT CTCP SJ Group (HOSE: SJS) vừa thông qua phương án phát hành cổ phiếu để trả cổ tức năm 2025 và chào bán thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Nếu hoàn tất, vốn điều lệ của doanh nghiệp sẽ tăng từ gần 2.975 tỷ đồng lên hơn 5.272 tỷ đồng.

Theo phương án, SJ Group dự kiến phát hành hơn 29,7 triệu cổ phiếu để trả cổ tức năm 2025, tương ứng tỉ lệ 10%. Cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu sẽ nhận thêm 10 cổ phiếu mới. 

Tổng giá trị phát hành theo mệnh giá gần 297,5 tỷ đồng, được lấy từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán năm 2025.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp dự kiến chào bán 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, theo tỉ lệ thực hiện quyền 100:67,23. Với thị giá SJS hiện giao dịch ở mức 51.200 đồng/cổ phiếu, giá chào bán thấp hơn khoảng 80%.

Nếu phân phối toàn bộ lượng cổ phiếu dự kiến, SJ Group sẽ thu về 2.000 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền này được sử dụng để thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình kiến trúc thuộc dự án Khu nhà ở Văn La - Văn Khê. 

Trong đó, khoảng 205,4 tỷ đồng dành cho hạ tầng kỹ thuật, 456,3 tỷ đồng cho nhà ở liền kề và biệt thự, còn hơn 1.338,2 tỷ đồng dành cho khu chung cư cao tầng.

Phương án phân phối số tiền thu được từ chào bán cổ phiếu của doanh nghiệp (Ảnh: SJ Group).

Hai phương án phát hành dự kiến được triển khai trong năm 2026 sau khi doanh nghiệp hoàn tất các thủ tục theo quy định.

Khu nhà ở Văn La, có tên thương mại The Vista Van La, được giao cho Sudico - tiền thân của SJ Group làm chủ đầu tư từ năm 2006. Dự án có diện tích hơn 12 ha, tổng vốn đầu tư ban đầu khoảng 1.300 tỷ đồng và được giao đất vào năm 2008.

Sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, dự án vẫn chậm triển khai trong nhiều năm và từng nằm trong danh sách các dự án chậm triển khai được HĐND Tp.Hà Nội giám sát. Đến tháng 5/2023, dự án được UBND Tp.Hà Nội chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư. Tháng 11/2024, Sở Xây dựng Hà Nội cấp giấy phép xây dựng để triển khai hạ tầng kỹ thuật.

Dự án gồm 832 căn hộ, 215 căn thấp tầng và một tòa văn phòng dịch vụ cao 12 tầng. Đến nay, dự án đã được "hồi sinh", tiếp tục quá trình xây dựng và SJ Group dự kiến bàn giao dự án vào quý IV/2028.

Chi phí đầu tư của SJ Group tại dự án Văn La gần 760 tỷ đồng tại cuối tháng 6/2026 (Ảnh: SJ Group).

Tại ngày 30/6/2026, chi phí đầu tư của SJ Group tại dự án Văn La gần 760 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng ghi nhận gần 148 tỷ đồng tiền góp vốn của khách hàng vào dự án tại khoản phải trả dài hạn.

Theo báo cáo cập nhật kết quả kinh doanh ngày 5/8/2026, Chứng khoán Quốc gia (NSI) đánh giá phân khu cao tầng Vista Văn La có thể trở thành động lực tăng trưởng dòng tiền của SJ Group (SJS) trong giai đoạn 2026-2027, trong bối cảnh doanh nghiệp đẩy mạnh hoạt động mở bán từ tháng 6/2026.

Theo ghi nhận của NSI, lượng booking và đăng ký nguyện vọng tại tòa V1 ở mức cao, với gần như toàn bộ sản phẩm tại tòa này đã được booking. Giá bán trung bình được NSI ước tính khoảng 90-100 triệu đồng/m2.

Tín hiệu booking bước đầu được phản ánh qua khoản tiền khách hàng ký quỹ phong tỏa. Trong quý II/2026, khoản mục này đạt 277 tỷ đồng. NSI ước tính số tiền trên tương đương khoảng 10% tổng doanh số bán hàng giai đoạn 1, với doanh số giai đoạn này được ước tính khoảng 2.800 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Vista Văn La vẫn đang trong quá trình thi công phần móng và còn vướng về nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất. Theo NSI, dự án chưa hoàn thành việc nộp bổ sung 1.421 tỷ đồng nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất.

NSI cho rằng việc chậm nộp bổ sung tiền sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở bán của SJ Group trong tháng 10/2026 cũng như tiến độ triển khai giai đoạn 2 của dự án. Tỉ lệ hấp thụ và tốc độ bán hàng tại giai đoạn 2 cũng có thể chịu tác động từ diễn biến của thị trường bất động sản.

Về quy mô vốn đầu tư, báo cáo NSI cho biết chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn của SJ Group cuối tháng 6/2026 đạt 2.625 tỷ đồng, tăng 185 tỷ đồng so với cuối năm 2025, chủ yếu do dự án Vista Văn La. Riêng giá trị chi phí dở dang tại Vista Văn La đạt 758 tỷ đồng, tăng từ 598 tỷ đồng cuối năm 2025.

Dự án Khu nhà ở Văn La đang được đẩy nhanh hoạt động xây dựng.

Trong khi đó, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của SJ Group trong 6 tháng đầu năm 2026 âm 497 tỷ đồng. Dư nợ vay của doanh nghiệp tăng thêm 233,5 tỷ đồng lên gần 1.298 tỷ đồng trong cùng kỳ. NSI nhận định việc gia tăng nguồn vốn vay và tài trợ từ đối tác đang được sử dụng để bù đắp dòng tiền kinh doanh âm.

Đối với Vista Văn La, NSI cũng lưu ý một số rủi ro liên quan đến tốc độ bán hàng giai đoạn 2 trong trường hợp thị trường bất động sản kém thuận lợi, thanh khoản thấp hoặc lãi suất vay duy trì ở mức cao. Bên cạnh đó, việc chậm nộp tiền sử dụng đất bổ sung có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở bán và tiến độ thu tiền của dự án.

Theo báo cáo, SJ Group đặt mục tiêu doanh số bán hàng năm 2026 ở mức 7.051 tỷ đồng. Tuy nhiên, do Vista Văn La chưa chính thức mở bán, doanh nghiệp chưa ghi nhận khoảng 2.800 tỷ đồng doanh số dự kiến từ giai đoạn 1 của dự án. Vì vậy, sau 6 tháng, SJ Group mới hoàn thành khoảng 0,6% kế hoạch doanh số bán hàng cả năm.