Bất động sản nghỉ dưỡng hết thời bán kỳ vọng

Từ bán sản phẩm sang vận hành tài sản

Chiều 26/8, tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026 tổ chức ở Đà Nẵng, câu chuyện được nhiều diễn giả đặt ra không còn dừng ở việc làm sao bán được một căn condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng. Thay vào đó, sau khi xây dựng và chuyển nhượng, dự án sẽ vận hành thế nào, có khách hay không, doanh thu đến từ đâu và giá trị thực tạo ra cho du lịch, địa phương cũng như nhà đầu tư là gì.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết cả nước hiện có hơn 100 dự án bất động sản thương mại du lịch đã hoàn thành hoặc đang triển khai. Riêng quý II/2026, thị trường ghi nhận 3.960 giao dịch.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng cần phát triển dựa trên quy hoạch, nhu cầu thị trường và hiệu quả khai thác.

Theo ông Dũng, quá trình phát triển nhanh trước đây cũng để lại nhiều vấn đề. Một số dự án chậm tiến độ, chưa đưa vào vận hành hoặc hoạt động chưa hiệu quả. Việc xác định chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng, quyền sở hữu công trình và thủ tục cấp giấy chứng nhận tại một số dự án vẫn còn vướng mắc.

Bài toán quản lý cũng trở nên phức tạp khi một dự án không còn thuộc một chủ sở hữu duy nhất mà từng sản phẩm được chuyển nhượng cho nhiều cá nhân, tổ chức khác nhau.

Nếu một dự án do một chủ đầu tư và một đơn vị chuyên nghiệp quản lý thì việc tổ chức vận hành có thể thống nhất. Nhưng khi các sản phẩm nghỉ dưỡng đã được bán cho nhiều chủ sở hữu, cần có cơ sở rõ ràng để tổ chức quản lý, khai thác toàn dự án.

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành bất động sản lưu trú du lịch, bên cạnh việc tiếp tục sửa đổi các quy định liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Thị trường cần từng bước chuyển từ cách phát triển mang tính phong trào tại một số nơi sang dựa trên quy hoạch, nhu cầu thị trường, chất lượng dịch vụ và hiệu quả khai thác kinh tế.

Theo ông, khi xem xét một dự án, nhà đầu tư cũng cần nắm đầy đủ thông tin về pháp lý, mục đích và thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, tiến độ xây dựng, đơn vị vận hành, cơ chế phân chia doanh thu, lợi nhuận và chi phí quản lý.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi, nhấn mạnh, bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ cần bán được sản phẩm mà còn phải tạo ra giá trị vận hành thực tế.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng cần phát triển theo nhu cầu thực, gắn với khai thác, vận hành thay vì chạy theo phong trào hoặc phát triển tràn lan.

Ông đề xuất giai đoạn 2027-2028 cần chuyển trọng tâm từ tháo gỡ pháp lý sang tái cấu trúc thị trường, nâng hiệu quả tài sản, tạo dòng tiền, doanh thu du lịch và việc làm. "Không chỉ bán mà phải đưa vào sử dụng", ông Khôi nhấn mạnh.

Dự án phải kéo được khách, dịch vụ và chi tiêu

Tại Đà Nẵng, yêu cầu đưa bất động sản nghỉ dưỡng trở về giá trị khai thác thực cũng được đặt trong bài toán nâng chất lượng du lịch.

Ông Lê Quang Nam, Phó Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng, cho biết trong 6 tháng đầu năm 2026, thành phố đón khoảng 9,7 triệu lượt khách, tăng 22,5% so với cùng kỳ, trong đó có 5,2 triệu lượt khách quốc tế.

Theo ông Lê Quang Nam, Phó Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng, bất động sản nghỉ dưỡng cần kết nối với văn hóa, thể thao, chăm sóc sức khỏe, hội nghị và vui chơi giải trí.

Mục tiêu của thành phố không chỉ là tăng số lượng du khách mà còn phải nâng chất lượng và giá trị dịch vụ để khách ở lại lâu hơn, trải nghiệm nhiều hơn, chi tiêu nhiều hơn và muốn quay trở lại.

Từ yêu cầu đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải được xem là một phần của hệ sinh thái du lịch, dịch vụ, góp phần tạo sản phẩm mới, nâng chất lượng điểm đến, tạo việc làm và đem lại lợi ích cho cộng đồng địa phương.

Ông Nam cho rằng trong giai đoạn mới, các dự án phải đáp ứng ba yêu cầu gồm pháp lý rõ ràng, gắn với quy hoạch, hạ tầng và có mô hình kinh doanh khả thi.

Thành phố mong muốn các nhà đầu tư phát triển những dự án được vận hành chuyên nghiệp, kết nối nghỉ dưỡng với văn hóa, thể thao, chăm sóc sức khỏe, hội nghị, sự kiện, vui chơi giải trí và kinh tế đêm.

"Một dự án tốt không chỉ mang lại doanh thu cho doanh nghiệp mà phải đóng góp chất lượng cho đô thị, du lịch và đời sống của người dân địa phương", ông Nam nói.

Đồng thời, ông Phạm Quang Vinh, nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao, nguyên Đại sứ Việt Nam tại Hoa Kỳ, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng được đặt trong một hệ sinh thái tích hợp thay vì tồn tại như một sản phẩm riêng lẻ.

Theo ông Phạm Quang Vinh, khả năng sinh lời là quan trọng nhưng chưa đủ để thu hút dòng vốn quốc tế.

Ông dẫn kinh nghiệm từ Singapore, Thái Lan, Indonesia hay Malaysia cho thấy yếu tố pháp lý minh bạch, quy hoạch tích hợp, tiêu chuẩn vận hành và hệ thống dịch vụ đi kèm ngày càng giữ vai trò lớn trong sức cạnh tranh của điểm đến.

Với nhà đầu tư quốc tế, khả năng sinh lời vẫn quan trọng nhưng chưa đủ. Dòng vốn còn tìm đến những thị trường tạo được sự tin cậy, có môi trường pháp lý minh bạch, chuẩn mực vận hành rõ ràng, chú trọng tiêu chuẩn xanh và tính bền vững. 

Ông Vinh cho rằng tư duy phát triển cũng cần chuyển từ câu chuyện đơn thuần "bán bất động sản" sang cùng kiến tạo, cùng vận hành và chia sẻ lợi ích.

Các sản phẩm liên quan đến bất động sản và các dịch vụ kèm theo phải có giá trị đích thực, chứ không kiến tạo những không gian kỳ vọng để chúng ta tính lãi trong tương lai, ông Vinh nói.