Sau khi Luật Đất đai 2024 cùng các luật liên quan được sửa đổi, bổ sung và có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, quá trình hoàn thiện thể chế quản lý, sử dụng đất đai liên tục được đẩy mạnh. Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trong gần 2 năm triển khai Luật, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hơn 26 văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thi hành.
Khối lượng chính sách này được triển khai trong bối cảnh lượng lớn đất đai và vốn đầu tư vẫn nằm trong các dự án chưa thể triển khai đầy đủ. Theo báo cáo của Chính phủ, đến cuối năm 2025, cả nước có 5.203 dự án được tháo gỡ hoặc có định hướng giải pháp tháo gỡ.
Trong đó, 3.289 dự án liên quan đến đất đai, với tổng mức đầu tư khoảng 1,67 triệu tỷ đồng và hơn 70.000ha đất. Cùng thời điểm, hệ thống theo dõi ghi nhận 2.991 dự án có khó khăn, vướng mắc kéo dài, diện tích hơn 153.000ha và tổng mức đầu tư khoảng 2,46 triệu tỷ đồng.
Lượng nguồn lực gắn với đất đai cũng thể hiện qua các dự án bất động sản đang triển khai. Năm 2025, cả nước có 241 dự án được cấp phép xây dựng mới với khoảng 120.034 căn, lô nền; 1.862 dự án đang triển khai với 771.984 căn, lô nền và 298 dự án hoàn thành với khoảng 151.029 căn, lô nền. Riêng nhà ở thương mại có 93 dự án được cấp phép xây dựng mới với 37.686 căn và 300 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 108.787 căn.
Phía sau mỗi dự án là chuỗi thủ tục từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư đến xác định nghĩa vụ tài chính và hoàn thiện pháp lý. Chỉ một khâu chưa được giải quyết cũng có thể khiến đất chưa được đưa vào sử dụng và vốn doanh nghiệp tiếp tục nằm lại.
Trong hai năm qua, chính sách được điều chỉnh theo từng nhóm vấn đề. Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất; Nghị định 226/2025/NĐ-CP tiếp tục sửa đổi, bổ sung các quy định về thông tin, dữ liệu đầu vào phục vụ xác định giá đất. Từ năm 2026, bảng giá đất được xây dựng và công bố theo cơ chế mới với yêu cầu cập nhật hằng năm.
Giải phóng mặt bằng, định giá và thủ tục pháp lý từng khiến đất đai bị "giam" trong dự án. Những thay đổi chính sách đang mở đường đưa nguồn lực này vào tăng trưởng.
Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 151/2025/NĐ-CP tiếp tục phân định, phân cấp và phân quyền trong lĩnh vực đất đai. Nghị quyết 254/2025/QH15 được cụ thể hóa qua Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, trong đó có nội dung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Với các dự án tồn đọng, kéo dài, Nghị quyết 29/2026/QH16 được ban hành tháng 4/2026 về cơ chế xử lý các vi phạm đất đai xảy ra trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn cho dự án tồn đọng; Nghị định 147/2026/NĐ-CP sau đó hướng dẫn thực hiện.
Ở tầm định hướng, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV tiếp tục đặt yêu cầu đổi mới quản lý, sử dụng và phân bổ hiệu quả nguồn lực đất đai.
Nhìn tổng thể, các thay đổi chính sách đang tập trung vào những khâu quyết định khả năng đưa đất đai vào sử dụng, từ xác định giá, tạo lập mặt bằng đến hoàn thiện pháp lý và phân định thẩm quyền. Hiệu quả của những thay đổi này vì thế không chỉ nằm ở số lượng văn bản được ban hành, mà còn ở khả năng rút ngắn thời gian triển khai dự án và đưa đất, vốn trở lại chu kỳ đầu tư.
Những nút thắt kìm chân nguồn lực đất đai
Với hàng nghìn dự án còn vướng mắc, câu chuyện không chỉ là xử lý từng thủ tục mà còn là làm thế nào để đất đai được sử dụng hiệu quả hơn.
Theo TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH khóa XVI, quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng đối với doanh nghiệp. Nếu khó tiếp cận đất, chi phí đất quá cao hoặc việc tiếp cận không bình đẳng, đất đai sẽ khó phát huy đầy đủ vai trò phục vụ phát triển.
Theo ông Hiếu, đất cần được phân bổ cho những chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả nhất, đồng thời bảo đảm bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh, gắn với mục tiêu phát triển như nhà ở, y tế, giáo dục.
TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH khóa XVI.
Để một khu đất trở thành mặt bằng triển khai dự án, doanh nghiệp còn phải đi qua nhiều bước, từ giải phóng mặt bằng, xác định nghĩa vụ tài chính đến hoàn thiện pháp lý. Ông Hiếu cho rằng chính sách thu hồi đất cần bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; bồi thường, tái định cư cũng cần bảo đảm chỗ ở và sinh kế phù hợp.
Giá đất là một điểm nghẽn khác. Nghị quyết 18 năm 2022 đặt mục tiêu hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sau đó Luật Đất đai 2024 thể chế hóa các quy định về định giá đất.
Theo ông Hiếu, Nghị quyết 21 đặt ra cách tiếp cận mới khi nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất gắn với mục tiêu phát triển. Việc xác định giá cần cân đối giữa giá trị sử dụng, mục tiêu phát triển và chi phí đầu vào, đồng thời dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học để hạn chế những mức "giá ảo".
Thay đổi cách tiếp cận từ khâu thể chế
Từ những điểm nghẽn trên, yêu cầu đặt ra không chỉ ở việc xử lý từng thủ tục mà còn ở cách thiết kế và vận hành pháp luật.
TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng điểm cốt lõi của cải cách là xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hiện đại và khả thi. Theo ông, Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu chuyển từ tư duy quản lý sang quản trị phát triển, trong đó Nhà nước tạo lập khuôn khổ để thị trường vận hành hiệu quả hơn.
"Chúng ta không thể tiếp tục xây dựng luật theo cách bổ sung thêm điều kiện kinh doanh hay gia tăng thủ tục. Điều cần thiết là tạo lập một khuôn khổ pháp lý đủ linh hoạt, minh bạch và hiệu quả để thị trường vận hành thông suốt", ông Khôi nói.
TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Theo ông, sự giao thoa giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có thể khiến doanh nghiệp phải thực hiện nhiều thủ tục cho cùng một dự án. Pháp luật cần giảm thủ tục không cần thiết, đồng thời tạo cơ chế rõ hơn cho chuyển nhượng dự án, huy động vốn và các phân khúc có nhu cầu.
Cùng với hoàn thiện quy định, phương thức quản lý cũng cần thay đổi. Cơ quan quản lý có thể tăng cường xây dựng hệ thống dữ liệu, tiêu chuẩn và cơ chế giám sát, chuyển dần từ tiền kiểm sang hậu kiểm ở những lĩnh vực phù hợp.
Dữ liệu đất đai và giao dịch bất động sản có vai trò quan trọng. Khi được số hóa, cập nhật và công khai phù hợp, thông tin giúp doanh nghiệp tiếp cận thị trường và cơ quan quản lý xác định giá, giám sát hoạt động. "Quản lý bằng dữ liệu và công nghệ sẽ giúp nâng cao hiệu lực quản lý mà không làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp", ông Khôi nói.
Từ tháo gỡ thủ tục đến dòng tiền doanh nghiệp
Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường VARS cho biết, giải phóng mặt bằng là một trong những khâu doanh nghiệp cảm nhận rõ nhất sự thay đổi.
Theo ông Chung, trước đây một dự án có thể mất 3-5 năm để hoàn tất giải phóng mặt bằng. Với các quy định mới về tái định cư tại chỗ, nhà ở tương đương và cơ chế Nhà nước tham gia khi đạt tỷ lệ đồng thuận nhất định, thời gian này theo quan sát của doanh nghiệp có thể rút xuống khoảng 6-12 tháng tại một số trường hợp trong năm 2026.
Khi mặt bằng được giải phóng nhanh hơn, doanh nghiệp có thể sớm xây dựng, huy động vốn và đưa sản phẩm ra thị trường. Theo ông Chung, nếu giá đầu vào phù hợp hơn với giá trị sử dụng và mục tiêu phát triển, doanh nghiệp có thêm điều kiện tính toán sản phẩm phù hợp nhu cầu.
Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường VARS.
Tuy nhiên, những phân khúc này còn chịu áp lực từ chi phí xây dựng và vốn. Theo ông Chung, với dự án tổng mức đầu tư khoảng 1.000-2.000 tỷ đồng, chi phí vốn hiện ở mức 12-14%, so với khoảng 8-10% trước đây; doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng khó tiếp cận vốn ngắn hạn hơn.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp phải đa dạng kênh huy động, đồng thời tái cấu trúc tài chính, cắt giảm chi phí hoặc chuyển nhượng dự án kém hiệu quả.
Theo ông Chung, sau giai đoạn lãi suất tăng từ khoảng cuối năm 2025 khiến nhu cầu chậm lại, một số tín hiệu phục hồi đã xuất hiện trong quý III/2026, dù chưa mạnh. Ở thị trường thứ cấp, giá một số sản phẩm đã điều chỉnh 10-20%; một số dự án mới cũng thay đổi giá và phương thức thanh toán để phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua.
Từ tiếp cận đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đến hoàn thiện pháp lý và huy động vốn, mỗi khâu đều tác động đến khả năng biến quyền sử dụng đất thành một dự án cụ thể.
Nhưng để nguồn lực đất đai thực sự quay trở lại nền kinh tế, khâu quyết định vẫn nằm ở thực thi: đất được bàn giao, dự án được triển khai, sản phẩm được đưa ra thị trường và dòng vốn có khả năng quay vòng.
