Biệt thự chục tỷ thành ao tù, nước đọng
Theo dữ liệu của Công ty CP PropertyGuru Việt Nam (thuộc tập đoàn PropertuGuru Singapore, một trong những doanh nghiệp chuyên về bất động sản lớn nhất Đông Nam Á), lượt tìm kiếm bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024 tại TP Hà Nội cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, biến động mạnh nhất ở loại hình đất bán khi lượt tìm kiếm đất nền, thổ cư tăng 118%; chung cư cũng là loại hình có biến động lượt tìm kiếm tăng mạnh với mức tăng khoảng 46%. Trong khi đó, nhà riêng, nhà phố và biệt thự bán ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lần lượt 33%, 27% và 9%.
Khu vực phía Tây Hà Nội ghi nhận là nơi có thông tin “sốt” bất động sản nhiều nhất trong thời gian vừa qua. Anh Nguyễn Văn Ánh - chủ một văn phòng môi giới nhà đất tại phường Dương Nội, quận Hà Đông khẳng định: “Từ đầu năm đến nay giá đất khu vực phía Tây chỉ tăng chứ không giảm mặc dù trong 2 tháng gần đây có dấu hiệu tăng chậm hơn so với hồi đầu năm. Tuỳ vào mỗi căn nhà, khu đất và vị trí mà mức tăng rơi vào khoảng từ 10 - 30%”.
Anh Ánh ví dụ tại khu vực KĐT Đô Nghĩa (phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông) giá mỗi căn liền kề ở thời điểm đầu tháng 7/2024 tăng từ 2 - 3 tỷ đồng so với hồi đầu năm.
Thông tin anh Ánh đưa ra nếu đem so sánh với hàng nghìn căn biệt thự bỏ hoang ở khu vực phía Tây Hà Nội thì rõ ràng là một nghịch lý. Tại KĐT Dương Nội (phường Dương Nội, quận Hà Đông) do Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư đang có gần 500 căn biệt thự đã xây xong nhưng không có người đến ở nhiều năm nay, dù xung quanh dự án này có đầy đủ tiện nghi với công viên Âm nhạc, siêu thị Aone Mall…
Trên một số trang điện tử chuyên thông tin về bất động sản, giá các căn biệt thự liền kề, villa tại KĐT Dương Nội từ 110 - 140 triệu đồng/m2 (tuỳ theo phân khu và loại hình sản phẩm). Tính ra để sỡ hữu được một căn biệt thự ở đây, người mua phải bỏ ra từ 10 - 25 tỷ đồng trở lên, tùy căn. Mặc dù vậy, hàng loạt các căn biệt thự ở đây đều treo biển rao bán hoặc cho thuê. Giữa tháng 7/2024, từ một số điện thoại rao bán biệt thự thuộc phân khu 1 KĐT Dương Nội, phóng viên Báo Phụ nữ Thủ đô liên hệ thì được biết, cả năm nay chủ căn biệt thự chấp nhận bán cắt lỗ còn 8 tỷ đồng nhưng không ai mua. Người thuê cũng không có bởi lo sợ phải đầu tư cải tạo hết nhiều chi phí do để không nhiều năm nên căn nhà đã xuống cấp.
Đúng như miêu tả của người đang có nhu cầu bán căn biệt thự tại KĐT Dương Nội đã nói ở trên, hàng loạt các căn biệt thự ở đây bỏ hoang nhiều năm, nhiều hạng mục xuống cấp, hỏng hóc. Bên ngoài được bao phủ bởi lớp cỏ cao quá đầu người, mọc dầy kín. Thậm chí, các khu hầm biệt thự trở thành nơi đọng nước thành bể nước lớn. Hầu hết các hầm nước đều ô nhiễm, ngập rác… bốc mùi hôi thối, là nơi ruồi muỗi phát triển, gây nguy cơ ô nhiễm môi trường.
Cách đó không xa, KĐT Geleximco (huyện Hoài Đức) cũng không thoát khỏi tình cảnh “vắng như chùa Bà Đanh”. Rất nhiều căn biệt thự đã được xây xong phần thô nhưng đều khóa cửa bỏ trống. Bỏ hoang lâu ngày nên không ít căn nhà đã bị xuống cấp khi tường gạch xuất hiện vết rạn nứt, ố vàng. Khảo sát thực tế cho thấy, giá bán của mỗi căn biệt thự tại những khu đô thị này đều rất đắt đỏ khi dao động từ 100 - 150 triệu đồng/m2, tức 10 - 30 tỷ đồng/căn tùy theo vị trí, diện tích và hướng nhà. Đặc biệt, với những căn đã được chủ nhà cải tạo thiết kế và hoàn thiện hệ thống điện, nước thì giá bán lại càng “ngất ngưởng”, có thể chạm ngưỡng 50 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó, ở KĐT An Hưng (quận Hà Đông), không ít người cũng phải ngã ngửa khi biết giá bán biệt thự ở đây vẫn đang neo cao ở ngưỡng 62 - 169 triệu đồng/m2, tức 10 - 52 tỷ đồng/căn, tùy theo diện tích, vị trí, số tầng hay hướng. Không ít căn nhà do lâu ngày không có người sinh sống nên cỏ mọc um tùm, che kín cả lối ra vào. Những khu biệt thự dù bỏ hoang, không có người ở nhưng cũng bỗng dưng tăng giá. Đơn cử, trước Tết Nguyên đán, có những căn biệt thự diện tích hơn 100m2 có giá khoảng hơn 9 tỷ đồng nhưng nay giá rao bán tăng lên khoảng 10 - 12 tỷ đồng.
KĐT Lideco do công ty Cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco) làm chủ đầu tư nằm trên Quốc lộ 32, thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức có 648 căn biệt thự, nhà vườn và 136 căn liền kề. Thời gian gần đây, giá bất động sản có dấu hiệu "nóng" trở lại, cùng với đó là nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội cao nhưng dự án vẫn trong tình trạng "vườn không nhà trống", các dãy biệt thự thô vẫn lạnh lẽo nằm vùi bên cây cỏ khiến nhiều người dân cảm thấy nuối tiếc. Anh Hoàng Tùng - một người dân sống gần đó bức xúc: "Vô cùng lãng phí vì rất nhiều biệt thự, nhà liền kề đã bỏ hoang suốt nhiều năm qua, trong khi phân khúc nhà ở xã hội, chung cư cho người dân tầm trung thì lại thiếu hụt".
Biểu hiện “sốt ảo” bất động sản ngày càng rõ
Nói về giao dịch thực tế của phân khúc biệt thự, liền kề, phóng viên đã liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hoài Đức (Hà Nội), theo đó đơn vị này cho biết, những tháng đầu năm nay, giao dịch mua bán chuyển nhượng biệt thự, liền kề tại văn phòng không tăng, thậm chí giảm so với năm 2023, chủ yếu là người dân đến làm các giao dịch đảm bảo.
Tại một phòng công chứng đất đai quận Hà Đông (Hà Nội), đại diện của phòng công chứng này cũng cho biết, từ đầu năm 2024 đến nay, trung bình một ngày, công chứng khoảng 3 - 5 hồ sơ chuyển nhượng bất động sản như hợp đồng mua bán nhà đất, nhà ở chung cư, chuyển nhượng, riêng công chứng mua bán nhà biệt thự rất ít, vài ngày mới có một hợp đồng chuyển nhượng.
Lý giải về nghịch lý nhiều khu đất của TP Hà Nội đang bị bỏ hoang, không có người đến ở nhưng vẫn diễn ra tình trạng sốt đất, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Trường Đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng: Mức giá bất động sản bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nền kinh tế vĩ mô như GDP tăng trưởng, lãi suất ngân hàng giảm, giá vàng, tỷ giá hối đoái biến động... Bên cạnh đó, các thông tin về quy hoạch, sáp nhập một số đơn vị hành chính cũng là yếu tố khiến cho hoạt động đầu tư bất động sản tại khu vực này sôi động. Một số dự án biệt thự được mở bán mới, kéo theo đó là xuất hiện làn sóng đầu tư mới, cơn sốt giá biệt thự mới. Phía Tây Hà Nội vẫn còn rất nhiều những biệt thự bỏ hoang đã tồn tại nhiều năm trước là hệ quả của những đợt “sốt nóng” theo quy hoạch.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA cho biết, hiện nay, TP Hà Nội không có nhiều nguồn hàng mới, do đó, dù có chào bán nhưng hình thành trên thị trường thứ cấp chứ không phải sơ cấp. Những người có hàng hóa đang găm giữ, nhưng thấy nhu cầu cao lại đẩy lên mức giá chóng mặt.
“Thị trường nhiều khu vực có sự tấp nập nhưng người mua - bán không phải nhà đầu tư mà là những màn kịch. Họ đang tạo ra thị trường giả để lôi kéo, cuốn hút những nhà đầu tư nhẹ dạ, thiếu hiểu biết, kinh nghiệm. Câu chuyện tăng giá của Hà Nội hiện nay ở một số vùng chúng tôi đang đánh giá là không phải thị trường thật. Giá đó không phản ánh thật thực trạng thị trường. Đồng ý là giá bất động sản có tăng theo giá trị đầu tư, phát triển đô thị, phát triển hạ tầng, chất lượng dịch vụ… Nhưng việc tăng giá sẽ tương thích với tỷ lệ đầu tư chứ không thể tăng nóng, tăng ảo. Thị trường hiện đang tồn tại nghịch lý là ở nhiều vùng không có hoạt động đầu tư thêm nhưng lại thành "chợ" rất nóng, rất "sốt", đặc biệt trong bối cảnh chưa thoát được khó khăn về kinh tế. Chúng tôi muốn cảnh báo đấy là những hiện tượng bất thường, những thị trường giả, thị trường ảo"- ông Đính nhấn mạnh.
