Cụ thể hóa cơ chế đặc thù cho công tác cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị của Thủ đô
Tại hội nghị, các chuyên gia đóng góp ý kiến vào 3 dự thảo nghị quyết gồm: Nghị quyết quy định về thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội; Nghị quyết Quy định một số chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội; Nghị quyết Quy định một số biện pháp hỗ trợ, khuyến khích thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị và các công trình kiến trúc có giá trị trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Các chuyên gia đều cho rằng sự cần thiết để ban hành nghị quyết. Dự thảo đã nêu rõ yêu cầu thực hiện Luật Thủ đô 2024, xác định đây là công cụ pháp lý cụ thể hóa cơ chế đặc thù cho công tác cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị của Thủ đô. Các căn cứ chính trị – pháp lý được liệt kê đầy đủ, phù hợp với chủ trương phát triển Hà Nội đến 2045
Đối với dự thảo Nghị quyết quy định một số chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, các chuyên gia cho rằng, việc ban hành Nghị quyết là rất cần thiết, đáp ứng yêu cầu thể chế hóa các quy định đặc thù của Luật Thủ đô về cơ chế hỗ trợ di dời, bồi thường, tái định cư và nguyên tắc phân chia số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất còn lại.
Thực tiễn Hà Nội đang gặp khó khăn dai dẳng về giải phóng mặt bằng (GPMB), thiếu sự đồng thuận xã hội và thiếu động lực cho nhà đầu tư, dẫn đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và chỉnh trang đô thị bị đình trệ. Nghị quyết giúp nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân Thủ đô (khắc phục tình trạng nhà vệ sinh, bếp, bể nước chung...) và cải thiện mỹ quan đô thị do nhiều chung cư đã xuống cấp trầm trọng (50-60 tuổi).
Mặc dù dự thảo có nhiều điểm tiến bộ, tuy nhiên có một số vướng mắc tiềm ẩn như: Về giá bồi thường vẫn còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường thực tế và cần được giải quyết triệt để.
Chính sách chưa làm rõ cơ chế bảo toàn sinh kế cho hộ kinh doanh ở tầng 1 (cần có quy định mua/thuê diện tích dịch vụ thương mại trong dự án mới); Chính sách hiện tại chưa đủ linh hoạt và công bằng tương đối; cần đa dạng hóa hình thức bồi thường.
Về Quy trình, thủ tục: Hồ sơ cho thấy quy trình hiện tại vẫn đa tầng, phối hợp liên ngành chưa thông suốt; Chính sách hỗ trợ di dời, bồi thường... quy định trong dự thảo được đánh giá là phù hợp và đã có khung chính sách khá rõ ràng, có chính sách hỗ trợ thêm với người dân thuộc diện yếu thế, hộ nghèo.Tuy nhiên, để đảm bảo tốt hơn quyền lợi, các chuyên gia kiến nghị: Bồi thường theo giá thị trường: Bắt buộc bồi thường theo giá thị trường thực tế (có thể thuê đơn vị định giá độc lập). Đa dạng hóa hình thức bồi thường: Cho phép đa dạng hình thức nhận bồi thường (bằng tiền, bằng căn hộ, bằng cổ phần trong dự án). Bổ sung chính sách hỗ trợ lãi suất hoặc vay ưu đãi nếu người dân muốn mua căn hộ tái định cư có diện tích lớn hơn. Làm rõ cơ chế tái định cư tại chỗ/gần kề và minh bạch điều kiện áp dụng hệ số K cho căn hộ tầng 1 và các căn hộ khác.
PGS.TS Bùi Thị An, Chủ tịch Hội Nữ trí thức Hà Nội đóng góp thêm, Thành phố đã có khung chính sách khá rõ, gắn với giá đất cụ thể; có chính sách hỗ trợ thêm với người dân thuộc diện yếu thế, hộ nghèo. Có bước tiến trong việc tính giá bồi thường sát hơn với giá thị trường, đặc biệt ở các quận nội thành. Nhưng, giá bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, người dân không đủ điều kiện mua lại chỗ ở mới trong khu vực.
Bà cho rằng, Nghị quyết đã có nội dung bao trùm tuy nhiên chính sách vẫn có vẻ chưa đủ hấp dẫn để người dân và nhà đầu tư cùng chủ động tham gia. Ví dụ: Người dân lo ngại bị thiệt quyền lợi, thiếu thông tin minh bạch; Doanh nghiệp e ngại rủi ro vì quá trình đền bù kéo dài, chi phí cao, lợi nhuận thấp; Cơ quan quản lý còn thiếu cơ chế phối hợp 3 bên (Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân) hiệu quả.
Từ thực tế đó, bà An đề xuất chỉnh sửa, bổ sung. Đối với người dân, bổ sung chính sách bồi thường theo giá thị trường thực tế (có thể thuê đơn vị định giá độc lập). Cho phép đa dạng hình thức nhận bồi thường: bằng tiền, bằng căn hộ, bằng cổ phần trong dự án. Có chính sách hỗ trợ lãi suất hoặc vay ưu đãi nếu người dân muốn mua căn hộ tái định cư có diện tích lớn hơn. Đảm bảo công khai, minh bạch toàn bộ quy trình: từ xác định giá đất, đến tiêu chuẩn căn hộ tái định cư.
Đối với doanh nghiệp, bổ sung ưu đãi về thuế, đất đai, tín dụng, đặc biệt cho dự án cải tạo chung cư cũ. Rút ngắn thời gian phê duyệt, cấp phép, tạo “hành lang pháp lý riêng” cho dự án chỉnh trang đô thị. Cho phép doanh nghiệp chủ động đàm phán với cư dân theo khung nguyên tắc của thành phố, thay vì chờ toàn bộ quy trình hành chính.
Đối với Chính quyền Thành phố, phân loại khu vực cải tạo (nội đô cũ, vùng giáp ranh, khu dân cư xen kẽ…) để có cơ chế bồi thường – hỗ trợ riêng. Xây dựng Quỹ nhà tái định cư dự trữ, đảm bảo đủ nguồn nhà ở trước khi thu hồi đất. Thiết lập Trung tâm hòa giải, đối thoại cộng đồng giúp giải quyết tranh chấp nhanh chóng. Gắn với chính sách an sinh xã hội dài hạn, không chỉ dừng ở “bồi thường vật chất”.
Góp ý vào dự thảo Nghị quyết quy định về thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nộ, các chuyên gia việc ban hành Nghị quyết là rất cần thiết và cấp bách nhằm cụ thể hóa quy định của Luật Thủ đô, tạo hành lang pháp lý thống nhất cho việc cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị - đặc biệt đối với chung cư cũ, khu dân cư tự phát, hạ tầng yếu kémvà khu vực cần bảo tồn giá trị văn hóa - kiến trúc.
Tuy nhiên, để làm rõ hơn tính cấp thiết, đề nghị UBND Thành phố bổ sung luận chứng thực tiễn, bao gồm: Số lượng khu chung cư cũ, công trình cấp D, khu vực xuống cấp nghiêm trọng; Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, xã hội, môi trường, PCCC; Nhu cầu, nguyện vọng của người dân trong các khu vực cần cải tạo.
Việc bổ sung số liệu định lượng sẽ giúp Nghị quyết có sức thuyết phục, làm rõ hiệu quả kỳ vọng và tránh trùng lặp với các chính sách đang có.
Dự thảo nêu 6 nhóm trường hợp, cơ bản phù hợp với quy định của Luật Thủ đô. Tuy nhiên, cần bảo đảm đồng bộ với quy hoạch chung, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn hạ tầng; bổ sung yêu cầu thẩm định tác động giao thông, hạ tầng xã hội khi phê duyệt.
Đối với các khu nhà không thuộc diện nguy hiểm cấp D, cần có cơ chế riêng nếu người dân tự nguyện cải tạo để tránh xung đột với Luật Nhà ở.
Đề nghị bổ sung thêm trường hợp “thực hiện theo đề xuất cộng đồng dân cư” được UBND phường xác nhận và đưa vào danh mục xét duyệt hàng năm, thể hiện vai trò chủ thể của người dân.
Dự thảo đã nêu phân cấp trách nhiệm giữa UBND các cấp và các sở, ngành; quy định nguyên tắc công khai, minh bạch trong lập danh mục dự án, lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, cần bổ sung, chỉnh sửa: Quy định rõ thời hạn thẩm định, phê duyệt hồ sơ; áp dụng một cửa điện tử liên thông để rút ngắn thời gian; Công khai thông tin về phân bổ nguồn thu, kết quả đấu giá đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên Cổng thông tin điện tử của Thành phố;Tăng cường vai trò giám sát xã hội của MTTQ, tổ dân phố, hiệp hội ngành nghề trong các khâu điều tra xã hội học, lựa chọn nhà đầu tư, giám sát tiến độ và bàn giao công trình.
Ban hành Nghị quyết nhằm tháo gỡ điểm nghẽn
Đối với dự thảo Nghị quyết quy định một số biện pháp hỗ trợ, khuyến khích thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị và các công trình kiến trúc có giá trị trên địa bàn thành phố Hà Nội
Các chuyên gia cho rằng, nghị quyết sẽ giải quyết thực trạng xuống cấp: Hà Nội đang có nhiều khu đô thị cũ, chung cư, và công trình kiến trúc có giá trị bị xuống cấp, mất mỹ quan hoặc tiềm ẩn nguy hiểm, ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân và bản sắc đô thị.
Chính sách hỗ trợ và khuyến khích (thay vì chỉ lệnh bắt buộc) sẽ tăng tính tự nguyện, giảm áp lực cưỡng chế, dễ tạo sự đồng thuận giữa người dân, chủ đầu tư và cơ quan quản lý, tháo gỡ điểm nghẽn huy động nguồn lực xã hội. Việc chú trọng hỗ trợ những công trình kiến trúc cần được bảo tồn là hướng đi hợp lý để không "đồng loạt phá mới" mà có chọn lọc, nhằm bảo tồn "hồn đô thị".
Ban hành Nghị quyết nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, tạo động lực cho nhà đầu tư tham gia tái thiết đô thị và bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị. Các biện pháp hỗ trợ về đất đai, tài chính - tín dụng, TTHC, kỹ thuật - công nghệ là cần thiết.
Tuy nhiên, các ý kiến cũng cho rằng, cần điều chỉnh một số nội dung để đảm bảo hài hòa lợi ích. Trong Hỗ trợ về đất đai và quy hoạch cần gắn liền với mục tiêu tăng không gian công cộng tối thiểu và bảo đảm cơ chế đối thoại để người dân đồng thuận về tiêu chí tái định cư tại chỗ/gần kề. Cần làm rõ về phạm vi áp dụng chỉ tiêu quy hoạch tối đa; Hỗ trợ Tài chính - Tín dụng: Cần minh bạch hóa cơ chế tài chính - tín dụng. Điều kiện, mức trần, lộ trình hỗ trợ cụ thể. Cần đánh giá tác động Ngân sách Nhà nước (NSNN) theo kịch bản rõ ràng; Hỗ trợ Kỹ thuật - Công nghệ: Cần quy định định mức hỗ trợ cụ thể. Đặc biệt, cần hỗ trợ kiểm định - quét 3D cho vùng di sản/nguy cơ sụp đổ, ngoài các công trình đã được xếp hạng.
Đối với công trình kiến trúc có giá trị, cần quy định nghiêm ngặt về yêu cầu bảo tồn kiến trúc gốc, nguyên vật liệu, có giám định của kiến trúc sư, chuyên gia để tránh bị "cải tạo thành phá mới". Chính sách cần đảm bảo có cơ chế thỏa thuận, đền bù, hỗ trợ hợp lý, tránh áp đặt, vì nhiều công trình là tài sản của nhân dân.
Kết luận hội nghị, Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam Hà Nội Nguyễn Lan Hương cảm ơn các chuyên gia, nhà khoa học đã có những đóng góp tâm huyết, trách nhiệm với các nội dung rất quan trọng tại hội nghị.
MTTQ Việt Nam TP Hà Nội cũng thống nhất với sự cần thiết phải ban hành các nghị quyết để giải quyết được những vấn đề Nhân dân mong đợi; giải quyết được những vấn đề về lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân và cũng tăng cường được hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý điều hành của chính quyền các cấp...
Thứ nữa, về chính sách thu hút nhà đầu tư cũng như cơ chế đặc thù của Thủ đô để khuyến khích, ưu đãi nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, nhưng phải bảo đảm tính chặt chẽ trong quy trình thực hiện để tránh tùy tiện và lạm dụng chính sách...
Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Hà Nội Nguyễn Lan Hương cũng lưu ý thêm về quá trình tổ chức thực hiện, nhất là về phân cấp, ủy quyền, cần rõ hơn, trong đó cần bổ sung trách nhiệm của người dân, doanh nghiệp; phân kỳ giai đoạn thực hiện và tăng cường vai trò của chính quyền cấp xã trong triển khai thực hiện các nghị quyết.
Đồng thời, phải bảo đảm việc kiểm soát thực hiện công khai, minh bạch về tỷ lệ xây dựng, tăng dân số, hạ tầng xã hội đi kèm...
Cho biết 3 nghị quyết trên sẽ được trình HĐND TP Hà Nội tại kỳ họp tháng 12/2025, để đảm bảo các nghị quyết đáp ứng yêu cầu thực tiễn, Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam TP đề xuất tổ chức thêm hội nghị với các chuyên gia, tranh thủ tiếp thu ý kiến các nhà khoa học để nâng cao chất lượng các nghị quyết.
