Quốc hội khóa XV tại Kỳ họp thứ 7 đã thông qua dự án "1 Luật sửa 4 Luật", cho phép 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 01/8/2024, tức sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025. Đồng thời, hai khoản của Điều 200 và Điều 210 của Luật Các tổ chức tín dụng cũng được đề nghị có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 để bảo đảm đồng bộ, chặt chẽ khi nhận tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng.
Việc các luật thực thi sớm được kỳ vọng sẽ tác động đến những lĩnh vực liên quan đến đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất và các quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất sẽ được làm rõ, được công khai, minh bạch hơn. Từ đó, tạo thuận lợi cho các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, đầu tư về đất đai, nhà ở, bất động sản… trên địa bàn TP. Hà Nội.
Phân khúc bất động sản nào sẽ tăng giá khi các Luật có hiệu lực?
Theo các chuyên gia bất động sản, khi các luật mới được áp dụng, chi phí đầu vào của các nhà phát triển bất động sản sẽ tăng. Đồng nghĩa, giá bất động sản dự báo sẽ tiếp tục đà tăng. Cụ thể, khi Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, trong đó có quy định bỏ khung giá đất, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Điều này được cho sẽ khiến giá bất động sản tăng cao trong thời gian tới.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, Luật mới đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đủ mạnh để hoàn chỉnh pháp lý dự án trước khi đáp ứng điều kiện để ký hợp đồng mua bán. Trong khi đó, giá bất động sản có thể tăng khi bỏ khung giá đất, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm theo giá thị trường nhưng tác động này không ảo như các cơn sốt trước đây. Quy định mới đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng sẽ dễ giám sát thị trường.
Trên thực tế, thị trường bất động sản tại Hà Nội trong thời gian gần đây đang rất "sôi động". Có thể thấy thị trường bất động sản đã xuất hiện động thái người mua tranh thủ "xuống tiền" trước khi mặt bằng giá có thể thay đổi mạnh kể từ thời điểm 01/8.
Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung mở bán mới trong quý 2/2024 của thị trường bất động sản Hà Nội đã tăng gần gấp 4 lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung 6 tháng đầu năm, Hà Nội mở bán mới 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung mở bán cao nhất từ 2020 đến nay tại Hà Nội. Phần lớn nguồn cung mở bán mới nằm ở phía tây Hà Nội và chủ yếu đến từ hai dự án Lumi Hà Nội giai đoạn 1 và Imperia Sola Park. Số lượng căn hộ bán được đạt 80-90%.
Đặc biệt giá bán chung cư ở Hà Nội đang tiệm cận với giá bán tại TPHCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì, chỉ thấp hơn 3 triệu đồng/m2 so với mức giá trung bình tại TPHCM. So với trước, giá bán đã tăng 6,5%/quý và tăng 25%/năm.
Tại thị trường thứ cấp, giá bán chung cư ở Hà Nội đạt 38 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Giá bán tăng chậm lại ở mức 5%/quý và hơn 22%/năm. Trong khi đó, tại TPHCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tăng nhẹ, từ 3%/quý và 6%/năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng nhẹ, đạt 4%/quý và 3%/năm.
Bà Dương Thuỳ Dung nhận định, Hà Nội đang dẫn dắt thị trường bất động sản, thay vì TPHCM như trước đây. Nguồn cung của Hà Nội đang dồi dào hơn, mức giá thấp hơn TPHCM khiến cho thị trường sôi động hơn trong thời gian tới, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực.
Trong khi đó, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định, khả năng giá địa ốc sẽ tăng cao sau khi các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực. Trong đó, phân khúc đất nền sẽ bị tác động mạnh nhất do chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.
Bên cạnh đó, loại hình căn hộ chung cư cũng sẽ có biến động. Có thể thấy, ngay từ thời điểm này, giá các phân khúc trên thị trường bất động sản đã liên tục leo thang. Trong đó, phân khúc chung cư ghi nhận đà tăng giá mạnh nhất. Dựa trên báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2024 tại Hà Nội của Savills cho thấy, kể từ năm 2020 giá chung cư sơ cấp trung bình tăng 18%/năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14%/năm.
Có thể thấy, giá tăng cùng với nguồn cung ở thị trường sơ cấp giảm đã tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng. Các sản phẩm thứ cấp phần lớn đã sẵn sàng để ở, có đầy đủ pháp lý và giá cả phải chăng hơn.
Khẳng định loại hình căn hộ chung cư đang rất có sức hút, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, đây là sản phẩm rất hấp dẫn trên thị trường thời gian vừa qua, do loại hình này đem lại lợi nhuận đầu tư đúng như kỳ vọng khi tỉ lệ hấp thụ của thị trường thay đổi.
Sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ đón nhận làn sóng hồi phục đầu tiên
Chung cư Hà Nội là loại hình có biến động lượt tìm kiếm tăng mạnh trong nửa đầu năm 2024, với mức tăng khoảng 46% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nhà riêng, nhà phố và biệt thự bán ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lần lượt 33%, 27% và 9%.
Là phân khúc có lượng tìm kiếm tăng mạnh nhất trong nửa đầu năm nay nhưng chung cư không phải là phân khúc ghi nhận tăng giá mạnh nhất tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2024. Theo đó, giá chung cư Hà Nội ghi nhận tăng 31% so với đầu năm 2023. Cụ thể, nếu lấy tháng 1/2023 làm cột mốc so sánh thì tại thời điểm này, giá bán chung cư Hà Nội trung bình khoảng 38 triệu đồng/m2. Đến hết tháng 5/2024, giá chung cư trung bình (theo tin đăng bán) ở cả Hà Nội đã tiệm cận mốc 50 triệu đồng/m2.
Theo số liệu được chuyên trang Batdongsan công bố, nhà riêng mới là phân khúc ghi nhận tăng giá mạnh nhất trong 6 tháng đầu năm 2024 khi ghi nhận mức tăng tới 32% so với đầu năm 2023. Nguyên nhân được cho là do giá chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm, nhiều người chuyển sang tìm kiếm nhà riêng ở cùng tầm giá từ 2-4 tỉ đồng, khiến giá bán ở phân khúc này cũng tăng mạnh. Trong khi đó, giá đất nền, giá biệt thự và nhà phố tại Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 19%, 18% và 10%.
Mặc dù giá bất động sản tăng, thị trường vẫn đang phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn. Hiện nay, phần lớn các giao dịch đều tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu thực tế, thay vì đầu cơ. Khi ba bộ luật mới có hiệu lực, xu hướng bền vững của thị trường bất động sản sẽ càng được củng cố, mở ra nhiều cơ hội phát triển.
Trong khi đó, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản khẳng định, dù là căn hộ, nhà đất, nhà mặt phố hay đất nền, chỉ cần là sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực thì sẽ đón nhận làn sóng hồi phục đầu tiên, trong đó có sự hồi phục về mức giá sơ cấp.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng, khi các Luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực thì phân khúc căn hộ ở các đô thị lớn đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ duy trì vị trí chủ đạo dẫn dắt thị trường và có những bước điều chỉnh trong 6 tháng cuối năm. Đặc biệt, từ giữa năm 2025 đến đầu năm 2026, thị trường sẽ có những tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn với các phân khúc còn lại.
Bà Phạm Thị Miền Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho biết, loại hình thấp tầng và đất nền cũng bắt đầu các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt. Trong khi đó, tại Hà Nội, khu vực vùng ven cũng là nơi giá đất nền chứng kiến đà tăng giá từ 10 - 20% so với đầu năm.
Đưa ra nhận định về nhu cầu và thị trường bất động sản nào sẽ đón nhận làn sóng hồi phục đầu tiên, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho rằng, tuỳ thuộc vào mục đích và nhu cầu mỗi người. Tuy nhiên nhiều chuyên gia đã nói, họ vẫn chọn Condo (căn hộ chung cư) ở thị trường Hà Nội, chọn landing (nhà phố) cho thị trường TPHCM. Ngoài ra, cũng có gợi ý cho những bất động sản dọc theo các trục đường lớn, cao tốc mới mở, rồi shophouse…, nhưng có thể quan tâm nhất vẫn là bất động sản công nghiệp. Bởi sự mở rộng của các chủ đầu tư hiện hữu hay gia nhập thị trường của các chủ đầu tư mới khiến cho bức tranh bất động sản công nghiệp thời gian tới càng trở nên sôi động.
TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, những quy định mới là cơ sở để tháo gỡ cho dự án bị vướng mắc ở giai đoạn trước. Các dự án khi được "cởi trói" sẽ tích cực tham gia thị trường, qua đó bổ sung nguồn cung và làm phong phú thêm sản phẩm ở nhiều phân khúc. Đi kèm với tăng trưởng là thể chế thông thoáng, công bằng hứa hẹn sẽ tạo nên các hoạt động đầu tư thật hơn trên thị trường, điều này đồng nghĩa sẽ làm tăng thêm sức mua.
TS. Nguyễn Văn Đính tin tưởng, với sự hỗ trợ tích cực cho thị trường, chắc chắn ngành bất động sản sẽ ngày càng tốt hơn, với mức tăng trưởng khoảng 20-30% so với thời điểm này. Như vậy, cung và cầu có sự phù hợp, tạo sức bật giúp cho hiệu quả kinh tế đầu tư được bảo đảm tốt hơn. Đây chính là những yếu tố cơ bản tạo ra sự ổn định và bền vững cho thị trường bất động sản trong tương lai.
Thùy Chi
