Từ căn phòng trọ xây "giấc mơ" an cư: Cách nhìn khác về nhà ở xã hội (Bài 2)

Nhu cầu thuê nhà ở xã hội rất cao

Trong nhiều năm qua, chính sách nhà ở xã hội (NOXH) tại Việt Nam chủ yếu được thiết kế theo hướng "hỗ trợ để sở hữu", tức người dân được tiếp cận một căn hộ giá ưu đãi nhưng vẫn phải đáp ứng điều kiện tài chính, tích lũy ban đầu và nghĩa vụ trả nợ dài hạn.

Tuy nhiên, thực tế đời sống đô thị đang cho thấy một khoảng cách ngày càng rõ giữa chính sách và khả năng tiếp cận của người lao động. Không ít người có nhu cầu ở thực nhưng chưa đủ điều kiện để mua nhà, trong khi áp lực chi phí sinh hoạt khiến việc tích lũy trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Trong bối cảnh đó, câu chuyện NOXH đang dần dịch chuyển từ "quyền sở hữu" sang "quyền được thuê", mở ra một cách tiếp cận linh hoạt hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính và nhu cầu an cư theo từng giai đoạn của người dân đô thị.

Tp.HCM: Từ phải có nhà, đến có chỗ ở, cách nhìn khác về nhà ở xã hội (2) - Ảnh 1.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), theo kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố và Sở Xây dựng năm 2018 thì có đến 60% công nhân lao động nhập cư có nhu cầu thuê nhà ở với lý do sau khoảng 10-12 năm làm việc tại Thành phố thì sẽ trở về quê hương.

Sau khi hợp nhất tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vào Tp.HCM (mới), đầu năm 2026 có đến 974.000 người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nhưng kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025 chỉ có 17.902 căn hộ và Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026 - 2030 là 181.498 căn.

Nếu đến năm 2030 thực hiện được mục tiêu phát triển 199.400 căn hộ nhà ở xã hội thì vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của công nhân lao động và người thu nhập thấp đô thị, nhất là nhà ở xã hội cho thuê.

Thực tế, nhu cầu này cũng đã được phản ánh qua số liệu từ Liên đoàn Lao động Tp.HCM, đến giữa tháng 5/2026, có 33.520 trường hợp có nhu cầu tiếp cận nhà ở xã hội; trong đó 3.181 trường hợp có nhu cầu thuê, còn 30.339 trường hợp có nhu cầu thuê mua hoặc mua.

Dù nhu cầu mua vẫn chiếm tỷ trọng lớn, con số đăng ký nhu cầu thuê cho thấy đây không phải nhóm nhu cầu có thể bỏ qua. Đặc biệt, nhóm lao động trẻ, người mới đến thành phố hoặc những gia đình chưa có khoản tích lũy đủ lớn rất cần một "nấc thang" nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Tp.HCM: Từ phải có nhà, đến có chỗ ở, cách nhìn khác về nhà ở xã hội (2) - Ảnh 2.

Trong văn bản kiến nghị số 96/2026/CV-HoREA "V/v Góp ý dự thảo Tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023" giữa tháng 8/2026 vừa qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, chỉ ra rằng một trong những vấn đề lớn của nhà ở xã hội là khả năng tiếp cận thực tế của người có thu nhập thấp.

HoREA kiến nghị về việc đưa lãi suất cho vay người mua, thuê mua nhà ở xã hội trở lại vùng 4,8 - 5%/năm, mức từng được áp dụng trong giai đoạn trước, nhằm phù hợp hơn với khả năng tài chính của công nhân, người lao động và người thu nhập thấp đô thị. Bên cạnh đó, đẩy mạnh công tác tuyên truyền về hình thức cho thuê NOXH.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị, phải thực hiện trong thời hạn tối thiểu 20 năm thì mới được hưởng các chính sách ưu đãi dành cho dự án.

Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị, trong thời hạn tối thiểu 20 năm thì mới được hưởng các chính sách ưu đãi dành cho dự án, để phù hợp với "vòng đời" của dự án và đồng bộ với các chính sách ưu đãi dành cho dự án.

Ngoài ra, đối với chính sách phát triển dự án nhà ở xã hội cho thuê đều được hưởng chính sách ưu đãi về thuế để doanh nghiệp chung tay xây dựng NOHX.

Mở rộng nhà ở xã hội cho thuê

Nhìn rộng hơn, nhà ở xã hội cần được phát triển theo nhiều tầng nhu cầu. Có người đủ khả năng mua, có người chỉ đủ sức thuê, cũng có người hôm nay phải thuê nhưng sau vài năm tích lũy có thể chuyển sang thuê mua hoặc mua nhà. Nếu hình thành được "thang tiếp cận" như vậy, chính sách nhà ở xã hội sẽ không chỉ giải quyết nhu cầu sở hữu mà còn giúp người lao động từng bước ổn định cuộc sống.

Đối với vấn đề NOXH cho thuê, trong trình bày tham luận về chủ đề "Nhà ở cho công nhân, người lao động trên địa bàn Tp.HCM…", ông Phan Trần Huy Hùng, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Xây dựng Tp.HCM cho rằng; thị trường nhà ở đang đứng trước một sự chuyển dịch đáng chú ý, khi nhu cầu của một bộ phận người dân đô thị không còn nhất thiết gắn với việc sở hữu nhà.

Với nhiều người lao động, điều quan trọng hơn là có nơi ở phù hợp, có thể tiếp cận thuận tiện với nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu. Trong khi đó, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đang ngày càng lớn, ngay tại khu vực vùng ven, căn hộ cùng diện tích cũng khoảng 2-2,2 tỷ đồng, trong khi thu nhập của một hộ lao động phổ biến khoảng 15-20 triệu đồng/tháng.

Theo ông Hùng, thực tế, nhà ở cho thuê đã đảm nhiệm một phần đáng kể nhu cầu cư trú của Tp.HCM. Vì vậy, nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận không chỉ là một sản phẩm bất động sản, mà còn là một bộ phận của hạ tầng xã hội, góp phần giữ chân nguồn nhân lực và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế đô thị

Tp.HCM: Từ phải có nhà, đến có chỗ ở, cách nhìn khác về nhà ở xã hội (2) - Ảnh 3.

Liên quan đến phát triển NOXH cho thuê, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Tập đoàn Bcons cho biết, Tập đoàn Bcons đã cam kết phát triển 10.000 căn hộ cho thuê, đó là một dấu mốc quan trọng, thể hiện trách nhiệm xã hội và quyết tâm trong hành trình góp phần xây dựng một Tp.HCM hiện đại, đáng sống và phát triển bền vững.

Chia sẻ với PV, ông Nguyễn Thế Duy, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Becamex cho biết; Tập đoàn Becamex vừa khởi công các dự án nhà ở xã hội với quy mô 6.229 căn hộ, trong hàng nghìn căn NOXH dành khoảng 1.000 căn dự kiến dành cho hình thức cho thuê.

Theo ông Duy, việc bố trí khoảng 1.000 căn hộ cho thuê nhằm hướng đến nhóm người lao động trong giai đoạn đầu chưa tích lũy đủ nguồn lực tài chính để tiếp cận nhà ở xã hội theo hình thức sở hữu.

Đây cũng là điểm đáng chú ý trong cách tiếp cận bài toán nhà ở cho công nhân, người lao động. Thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm để bán, việc bổ sung nguồn nhà cho thuê có thể tạo thêm một lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính của những người chưa sẵn sàng thực hiện một khoản chi lớn để mua nhà.

Tp.HCM: Từ phải có nhà, đến có chỗ ở, cách nhìn khác về nhà ở xã hội (2) - Ảnh 4.

Theo ông Nguyễn Thế Duy, với một công nhân chưa có vài trăm triệu đồng tích lũy, một căn nhà cho thuê dài hạn, giá phù hợp, gần nơi làm việc có thể có ý nghĩa không kém một căn nhà để bán.

Khi có chỗ ở ổn định, người lao động có thể giảm áp lực tiền trọ, yên tâm làm việc, chăm lo gia đình và tiếp tục tích lũy. Sau một thời gian, họ có thể chuyển từ thuê sang thuê mua hoặc mua nhà nếu điều kiện tài chính cho phép.

Do đó, nhà ở xã hội cho thuê không nên được xem là giải pháp tạm thời dành cho những người "chưa đủ tiền mua nhà", mà cần trở thành một cấu phần lâu dài của chính sách an cư đô thị.

Trả lời Người Đưa Tin, đại diện Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, từ đầu năm 2026 đến nay, thành phố đã có một dự án hoàn thành đưa vào sử dụng, 10 dự án khởi công với tổng quy mô 11.362 căn; lũy kế có 22 dự án đang thi công, khoảng 19.878 căn.

Ngoài ra, 89 dự án với quy mô khoảng 97.100 căn đã có chủ trương đầu tư và đang làm thủ tục triển khai. Trong quý III/2026, Tp.HCM dự kiến khởi công 59 dự án với khoảng 54.900 căn; đồng thời tập trung hoàn thành 78 dự án trong giai đoạn 2026-2027, bổ sung khoảng 73.800 căn nhà ở xã hội.

Phùng Sơn