Bán nhà đất phải có sự đồng ý của các con
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 thì không còn công nhận đối tượng hội gia đình là người sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực.
Tức là từ ngày 01/8/2024 trở đi, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận chuyển sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất với tư cách hội gia đình.
Khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định:
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì sẽ cấp 1 Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
- Nếu có nhu cầu cấp 1 Giấy chứng nhận thì ghi tên đại diện hộ gia đình và trai cho người đại diện.
- Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi trên Giấy chứng nhận do các thành viên tự thỏa thuận.
Như vậy, theo quy định mới thì hộ gia đình không còn là đối tượng sử dụng đất, do đó chủ sử dụng đất được xác định sẽ là những thành viên trong hộ có chung quyền sử dụng đất và được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Không phải trường hợp nào Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình thì khi chuyển nhượng cũng phải có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình mà chỉ cần sự đồng ý của người có chung quyền sử dụng đất.
Hay nói cách khác, nếu thành viên trong gia đình không có chung quyền sử dụng đất thì khi chuyển nhượng không cần sự đồng ý của những người này.
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định: "Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành".
Theo đó, các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất được cấp chung Giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:
- Có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nếu con sinh sau thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì không có chung quyền sử dụng đất).
- Có quyền sử dụng đất chung (góp tiền để nhận chuyển nhượng, được thừa kế, tặng cho chung...).
Như vậy, những thành viên trong hộ gia đình không có chung quyền sử dụng đất thì khi chuyển nhượng những người này không có quyền đồng ý, ngăn cản hay phản đối.
Đất chưa có Sổ đỏ sẽ không được chuyển nhượng, bồi thường
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đối với đất sử dụng từ ngày 1/8/2024 trở đi có 2 trường hợp chưa có Giấy chứng nhận vẫn được chuyển nhượng, cụ thể: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được quyền chuyển nhượng.
Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai số 45/2013/QH13, đối với đất sử dụng từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024 có 2 trường hợp chưa có Giấy chứng nhận vẫn được chuyển nhượng, cụ thể:
Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Trong trường hợp này, người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
Trường hợp 2: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014 vẫn được pháp luật thừa nhận và bảo vệ nếu đủ điều kiện. Trong trường hợp này không phải đăng ký biến động (không phải sang tên) mà được cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu có đủ điều kiện.
Đất chưa có Sổ đỏ vẫn có thể được chuyển nhượng, bồi thường (ảnh minh họa).
Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp theo khoản 4 Điều 178 Luật Đất đai 2024 (đất nông nghiệp do cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng) và đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng.
- Người gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài.
- Tổ chức tôn giáo, tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao/cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ 01/7/2004 trở về sau.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng đất ở trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần.
- Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán/bán kết hợp với cho thuê; cho thuê đất trả tiền một lần.
Như vậy, dù không có Giấy chứng nhận nhưng nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì vẫn được bồi thường về đất nếu Nhà nước thu hồi.
Vợ/chồng đứng tên thì người còn lại không có quyền
Khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định: "Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng".
Như vậy, mặc dù quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng thì vẫn có thể ghi tên một người.
Trường hợp Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người thì người còn lại vẫn có quyền như người đứng tên nếu đó là tài sản chung của vợ chồng. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 như sau: "Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận".
Tóm lại, quan điểm vợ hoặc chồng một mình đứng tên trên Giấy chứng nhận nhưng quyền sử dụng đất, nhà ở là tài sản chung thì người còn lại không có quyền là không đúng.
Người khác giữ Sổ đỏ thì có quyền bán nhà đất
Vì nhiều lý do khác nhau (cho mượn, gán nợ…) mà trên thực tế người sử dụng đất cho người khác cầm giữ Giấy chứng nhận của mình. Nhiều người khi cho người khác giữ Giấy chứng nhận thì "sợ" họ chuyển nhượng cho người khác.
Tuy nhiên, theo pháp luật thì người đang giữ Giấy chứng nhận không thể tự ý chuyển nhượng, tặng cho nếu không được sự đồng ý của người sử dụng đất bằng văn bản.
Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau: "Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định".
Như vậy, một người giữ Giấy chứng nhận của người khác thì không được tự ý chuyển nhượng, tặng cho. Hay nói cách khác, nếu không phải là người người sử dụng đất thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho khi có sự ủy quyền.
T.M
