Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa có báo cáo gửi Thủ tướng đánh giá về các cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm và đánh giá thị trường bất động sản năm 2021, xu hướng năm 2022.
Thị trường BĐS trở nên thiếu lành mạnh sau các cuộc đấu giá
Về cuộc đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Hiệp hội cho rằng kết quả đấu giá chưa đạt được mục tiêu như kỳ vọng. Cụ thể, đơn giá đất khởi điểm nhìn chung khá thấp từ 89,6-242,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đơn giá đất trúng đấu giá của các lô cao gấp 3,9-6,9 lần so với giá khởi điểm.
Hiệp hội đánh giá lô 3-12 có giá là 2,43 tỷ đồng/m2 cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm là các mức giá quá cao (giá ảo) so với giá đất thực tế hiện nay ngay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thậm chí cao hơn cả giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (quận 1), nơi có giá đất cao nhất nhưng cũng chỉ khoảng trên 1 tỷ đồng/m2.
HoREA cho rằng lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá theo phương thức "trả giá lên" được quy định tại Luật Đấu giá tài sản 2016 nên đã xảy ra cuộc đua trả giá giữa các nhà đầu tư, nhất là giữa 2 nhà đầu tư cuối cùng và đẩy giá trúng đấu giá lên rất cao (giá ảo) như trên.
Ngay sau cuộc đấu giá, diễn biến thị trường cũng được HoREA nhận định là đã bị tác động rất nhiều.
Phía Hiệp hội cũng đưa ra phân tích rằng phần lớn các nhà đầu tư tham gia đấu giá nhận định mức giá hợp lý chỉ vào khoảng gấp đôi hoặc gấp ba giá khởi điểm đấu giá thì mới đảm bảo tính khả thi và hiệu quả đầu tư đạt kỳ vọng lợi nhuận trong tương lai 3-5 năm sau, điều này được thể hiện rất rõ thông qua hành vi trả giá của phần lớn nhà đầu tư tham gia vào các đợt đấu giá vừa qua.
Cùng với đó, do một số nhà đầu tư đẩy giá lên rất cao ngay từ các đợt trả giá đầu tiên vượt xa mức giá tính toán, kỳ vọng nên dẫn tới nhiều Tập đoàn, doanh nghiệp lớn phải bỏ cuộc không còn cơ hội trả giá trong cuộc đấu giá.
Theo HoREA, hiện nay, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh đã xin chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Song đến nay, chưa có thông tin về việc Công ty Cổ phần Dream Republic và Công ty Cổ phần Sheen Mega nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách Nhà nước.
Do đó, vấn đề đặt ra là phải có giải pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư theo quy định tại Điều 7 Luật Đấu giá tài sản 2016 không để họ bị lợi dụng, bị thiệt hại khi tham gia đấu giá, khi các nhà đầu tư trúng đấu giá bỏ cọc thì tất cả các nhà đầu tư khác đều có thể bị thiệt (tốn chi phí cho việc đặt cọc, làm hồ sơ đấu giá; tốn thời gian; bị lỡ cơ hội đầu tư; thương hiệu có thể bị ảnh hưởng…).
Ngay sau cuộc đấu giá, diễn biến thị trường cũng được HoREA nhận định là đã bị tác động rất mạnh.
Theo đó, giá nhà đất tại nhiều khu vực đã bị đẩy lên mức giá rất cao. Ví dụ như một dự án nhà ở tại TP Thủ Đức (quận 2 cũ) đang chào bán nhà phố có diện tích đất khoảng 95 m2 gồm trệt và 4 lầu với giá bán lên đến khoảng 38,1 tỷ đồng, trong đó đơn giá đất có thể lên đến khoảng 350 triệu đồng/m2.
"Ngay sau các cuộc đấu giá đất, đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá ảo để té nước theo mưa thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại nhiều địa phương, hoặc để nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu...", HoREA cho biết.
Theo đánh giá của HoREA, không chỉ có doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc để trục lợi mà nhiều doanh nghiệp khác cũng tìm cách tối đa hóa lợi nhuận sau các cuộc đấu giá trên đây. Thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng có dấu hiệu bị đầu cơ, giá đất, giá nhà, giá căn hộ đang bị đẩy lên rất cao.
Theo hiệp hội này, việc doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Luật pháp còn quá nhiều kẽ hở
HoREA cũng chỉ ra còn nhiều bất cập trong quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong đó, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện có năng lực tài chính, hoặc điều kiện không vi phạm pháp luật về đất đai của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, còn bất cập của các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
Đặc biệt, Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể việc xử lý vi phạm trong trường hợp người tham gia đấu giá (doanh nghiệp) đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc như đã xảy ra vừa qua.
Theo đó, HoREA đưa ra một số kiến nghị nhằm bình ổn lại thị trường bất động sản, bao gồm:
Thứ nhất, bổ sung quy định xử phạt nghiêm khắc trường hợp người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc có thể mức nộp phạt khoảng 10% giá trúng đấu giá.
Thứ hai, xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất; pháp luật về đấu thầu trong đó có đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.
Thứ ba, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, Hiệp hội đề nghị áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp.
"Hiệp hội nhận thấy, không nên áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá (quy định tại Điều 41 Luật Đấu giá tài sản 2016) đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp", Hiệp hội nhấn mạnh.
Thứ tư, kiến nghị xem xét, sửa đổi, bổ sung của các phương pháp định giá đất để định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, khắc phục tình trạng giá đất cụ thể, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khá thấp so với giá thị trường.
Thứ năm, đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tăng cường rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất và kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản để đảm bảo an toàn tín dụng.
Hiệp hội cũng cho biết sốt ảo giá đất đi đôi với hoạt động đầu cơ nhà, đất đang có dấu hiệu quay trở lại ngay trong 2 tháng đầu năm. Do đó, cần được các địa phương quan tâm xử lý quyết liệt, kịp thời các đầu nậu, cò đất, cò nhà, doanh nghiệp bất lương để ngăn chặn các hệ quả tiêu cực.
Nguyễn Thị Hồng Nhung
