Việc Điều 27 Dự thảo Luật Đất đai (công bố ngày 20/7/2026) không còn quy định bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất đang thu hút sự quan tâm của giới chuyên gia.
Trao đổi với Người Đưa Tin, Luật sư Phạm Hồng Kiên - Giám đốc Công ty Luật TNHH Cán Cân Việt lưu ý đây mới chỉ là nội dung đề xuất, chưa có hiệu lực pháp luật nên các giao dịch hiện nay vẫn phải thực hiện theo quy định hiện hành.
Theo ông Kiên, đề xuất này có thể giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhưng cũng là thay đổi lớn vì liên quan trực tiếp đến tính an toàn pháp lý của các giao dịch bất động sản.
Dù bỏ yêu cầu công chứng, người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện thực hiện quyền theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 như có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp luật quy định), đất không có tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng...
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thị Quỳnh (Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội) cho rằng đề xuất thể hiện tinh thần cải cách thủ tục hành chính, giúp giảm thời gian và chi phí giao dịch. Tuy nhiên, theo bà, vấn đề cốt lõi không phải là bỏ hay giữ công chứng, mà là cần có cơ chế thay thế đủ hiệu quả để bảo đảm an toàn pháp lý.
"Vấn đề không nằm ở việc bỏ hay giữ công chứng, mà là sau khi bỏ thì cơ chế nào sẽ thay thế để vẫn bảo đảm được sự an toàn cho các giao dịch", luật sư Nguyễn Thị Quỳnh nhận định.
Bỏ công chứng không đồng nghĩa mọi giao dịch đều hợp pháp
Theo các luật sư, lợi ích dễ thấy nhất của đề xuất là giảm bớt một bước thủ tục, giúp người dân tiết kiệm thời gian và chi phí. Trong bối cảnh chuyển đổi số, nếu dữ liệu đất đai, dữ liệu dân cư và hệ thống định danh điện tử được kết nối đồng bộ, nhiều thông tin pháp lý cũng có thể được kiểm tra trực tuyến thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào hồ sơ giấy.
Dù vậy, nhiều ý kiến cũng cho rằng việc bỏ công chứng cũng đồng nghĩa với việc mất đi một cơ chế phòng ngừa tranh chấp đã phát huy hiệu quả trong nhiều năm.
Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2024, công chứng là dịch vụ công do công chứng viên thực hiện nhằm chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch dân sự bằng văn bản.
Luật sư Phạm Hồng Kiên - Giám đốc Công ty Luật TNHH Cán Cân Việt.
Luật sư Phạm Hồng Kiên cho biết, trên thực tế, công chứng viên không chỉ xác nhận chữ ký mà còn kiểm tra giấy tờ gốc, xác minh nhân thân, đánh giá năng lực hành vi dân sự, xác định người ký có đúng chủ thể có quyền định đoạt tài sản hay không, đồng thời giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý trước khi chứng nhận.
Nếu bỏ khâu này, theo ông, nguy cơ giả mạo giấy tờ, giả chữ ký, lợi dụng người cao tuổi hoặc người mất khả năng nhận thức để ký kết hợp đồng có thể gia tăng. Ngoài ra, các trường hợp đất đang tranh chấp, tài sản chung của vợ chồng, tài sản thừa kế chưa phân chia hoặc đất đang bị hạn chế giao dịch cũng có thể không được phát hiện kịp thời.
"Việc bỏ yêu cầu công chứng không làm mất đi các rủi ro pháp lý mà chỉ làm giảm đi một lớp kiểm tra giúp phát hiện sớm những rủi ro đó trước khi tranh chấp xảy ra", Luật sư Phạm Hồng Kiên nêu quan điểm.
Luật sư Nguyễn Thị Quỳnh - Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội (Ảnh: NVCC).
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thị Quỳnh nhận định, khi công chứng không còn là thủ tục bắt buộc, trách nhiệm tự kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch sẽ đặt nặng hơn lên chính người dân.
Theo bà, với những người am hiểu pháp luật hoặc có điều kiện thuê luật sư tư vấn, đây có thể không phải vấn đề lớn.
Tuy nhiên, với nhiều người dân lần đầu thực hiện giao dịch bất động sản hoặc ở khu vực nông thôn, việc tự đánh giá hồ sơ sẽ không đơn giản.
Một vấn đề được nhiều người quan tâm là nếu không còn quy định bắt buộc công chứng thì giao dịch có mặc nhiên được pháp luật bảo vệ hay không.
Theo luật sư Phạm Hồng Kiên, cần phân biệt giữa điều kiện về hình thức và điều kiện để giao dịch có hiệu lực.
Nếu trong tương lai Quốc hội thông qua Luật Đất đai theo đúng phương án của dự thảo, việc không công chứng sẽ không còn là căn cứ để tuyên giao dịch vô hiệu chỉ vì không đáp ứng về hình thức. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa mọi hợp đồng đều đương nhiên hợp pháp.
Ông dẫn Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Bên cạnh đó, các trường hợp giao dịch vi phạm điều cấm của luật (Điều 123), giao dịch giả tạo (Điều 124), giao dịch do người không đủ năng lực xác lập (Điều 125) hoặc giao dịch được xác lập do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127) vẫn có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Luật sư Nguyễn Thị Quỳnh cũng cho rằng công chứng là cơ chế phòng ngừa tranh chấp hiệu quả, nhưng không phải "tấm khiên" tuyệt đối bảo đảm mọi giao dịch đều an toàn.
Nếu không còn công chứng, ai chịu trách nhiệm?
Theo Luật Công chứng 2024, công chứng viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng do mình thực hiện. Các tổ chức hành nghề công chứng cũng phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân nếu phát sinh thiệt hại do lỗi nghề nghiệp.
Luật sư Phạm Hồng Kiên cho rằng, nếu bỏ quy định bắt buộc công chứng, trách nhiệm này sẽ thay đổi đáng kể. Khi đó, các bên tham gia giao dịch sẽ phải tự chịu trách nhiệm nhiều hơn về tính hợp pháp của hợp đồng mà mình ký kết.
Ông cũng lưu ý cần phân biệt chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan này chỉ thực hiện đăng ký biến động, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp hoặc chỉnh lý giấy chứng nhận, chứ không có chức năng xác minh ý chí của các bên hay đánh giá toàn diện tính hợp pháp của hợp đồng như công chứng viên.
Do đó, nếu phát sinh tranh chấp sau giao dịch, việc xác định hợp đồng có hợp pháp hay không, có bị vô hiệu hay không và trách nhiệm thuộc về ai vẫn sẽ do cơ quan có thẩm quyền, chủ yếu là Tòa án, xem xét theo quy định của pháp luật.
Theo các chuyên gia, cải cách thủ tục hành chính là xu hướng cần thiết nhưng không nên đánh đổi bằng việc làm suy giảm cơ chế bảo vệ đối với các giao dịch bất động sản.
Luật sư Phạm Hồng Kiên đề xuất có thể phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro. Những giao dịch làm thay đổi chủ thể quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp vẫn nên duy trì cơ chế công chứng nhằm bảo đảm an toàn pháp lý.
Trong khi đó, luật sư Nguyễn Thị Quỳnh cho rằng nếu giảm một thủ tục hành chính thì đồng thời phải tăng cường các cơ chế bảo đảm khác, như hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư, đẩy mạnh định danh điện tử, chữ ký số và các phương thức xác thực điện tử để hạn chế nguy cơ giả mạo.
Theo bà, ngay cả khi công chứng không còn là thủ tục bắt buộc, người dân vẫn nên chủ động sử dụng dịch vụ công chứng đối với những giao dịch có giá trị lớn hoặc hồ sơ pháp lý phức tạp nhằm phòng ngừa rủi ro.
Các chuyên gia cũng thống nhất rằng, mục tiêu của cải cách không chỉ là cắt giảm thủ tục mà còn phải bảo đảm tính minh bạch, an toàn của thị trường bất động sản và hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh trong tương lai. Đây cũng sẽ là một trong những nội dung cần tiếp tục được cơ quan soạn thảo cân nhắc trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai.
