Trao đổi với báo Lao Động, Luật sư Diệp Năng Bình - Đoàn Luật sư Tp.HCM cho biết, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân. Tuy nhiên, quyền này không phải là bất biến.
Trong một số trường hợp nhất định, nhằm bảo đảm tính hợp pháp, thống nhất và đúng đắn của công tác quản lý đất đai, pháp luật cho phép Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 152 của Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau:
(1) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp.
Đây là trường hợp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chấm dứt hoàn toàn do Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất theo quy định của pháp luật. Khi quyền sử dụng đất không còn tồn tại thì Giấy chứng nhận cũng không còn giá trị pháp lý và phải bị thu hồi.
(2) Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp.
Việc cấp đổi thường được thực hiện khi thay đổi mẫu Giấy chứng nhận, đo đạc lại diện tích, chỉnh lý thông tin hoặc khi Giấy chứng nhận bị hư hỏng. Khi Giấy chứng nhận mới được cấp thì Giấy chứng nhận cũ đương nhiên phải bị thu hồi để tránh tình trạng tồn tại đồng thời nhiều giấy tờ pháp lý đối với cùng một thửa đất.
(3) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Ví dụ như hợp thửa, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất hoặc có thay đổi về tài sản gắn liền với đất dẫn đến việc phải cấp Giấy chứng nhận mới. Khi đó, Giấy chứng nhận cũ sẽ bị thu hồi để thay thế bằng Giấy chứng nhận mới phản ánh đúng hiện trạng pháp lý của thửa đất.
(4) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.
Đây là trường hợp đặc biệt quan trọng, bao gồm việc cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích, cấp cho người không đủ điều kiện, xác định sai mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp giấy. Khi phát hiện các sai sót này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thu hồi Giấy chứng nhận nhằm khôi phục tính đúng đắn của hồ sơ địa chính và bảo đảm sự nghiêm minh của pháp luật.
Ảnh minh hoạ.
(5) Giấy chứng nhận đã được tòa án có thẩm quyền tuyên hủy bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật. Trong trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện việc thu hồi theo nội dung phán quyết của tòa án.
(6) Trường hợp xử lý tài sản thông qua đấu giá hoặc giao quyền sử dụng đất theo yêu cầu của tòa án hoặc cơ quan thi hành án dân sự mà người phải thi hành án không giao nộp Giấy chứng nhận.
Khi đó, Nhà nước có quyền thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp để bảo đảm việc thi hành bản án, quyết định của tòa án được thực hiện trên thực tế.
Lưu ý về việc thu hồi sổ đỏ
Việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại (4), nếu không thuộc trường hợp người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền theo quy định của pháp luật, được thực hiện theo các căn cứ sau:
-Trường hợp Tòa án có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện theo bản án, quyết định đó;
-Trường hợp cơ quan thanh tra có kết luận giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, nếu đúng thì quyết định thu hồi; nếu xác định cấp đúng thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra;
-Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận phát hiện sai phạm thì phải kiểm tra, thông báo rõ lý do và quyết định thu hồi;
-Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan có thẩm quyền để được xem xét, xử lý.
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận là cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Minh Hoa (t/h theo báo Lao Động, báo Văn Hoá)
